UNA DE LAS CARACTERISTICAS DEL MANTENIMIENTO,A DIFERENCIA DE LA EJECUCION DE LAS INSTALACIONES QUE TIENE UN COMIENZO Y UNA CONCLUSION,ES SU CONTINUIDAD EN EL TIEMPO.ASI SE GENERAN GRAN CANTIDAD DE DATOS CONSECUENCIA DEL FUNCIONAMIENTO DE LOS DIFERENTES ELEMENTOS QUE LAS COMPONEN .ESTOS DATOS SON FUNDAMENTALES A LA HORA DE PODER EVALUAR EL COMPORTAMIENTO DE LA INSTALACION Y ELABORAR EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO ,TANTO PARA LAS OPERACIONES RECOMENDADAS POR LOS FABRICANTES DE LOS EQUIPOS (REVISIONES POR HORAS DE FUNCIONAMIENTO,CAMBIOS DE LUBRICANTES,ETC) ,COMO PARA PREDECIR SU COMPORTAMIENTO FUTURO ANALIZANDO LA EVOLUCION DE PARAMETROS CARACTERISTICOS (PRESIONES DE REFIGERANTES Y HACEITES,CONSUMOS DE MOTORES ETC).
ACTUALMENTE LAS TECNICAS DE MANTENIMIENTO,COMO TODAS,ESTAN INFLUENCIADAS DECISIVAMENTE POR LOS ADELANTOS EN INFORMATICA,COMUNICACIONES Y ELECTRONICA,QUE PERMITEN OBTENER LA ADQUISICION DE LOS DATOS,SU TRANSMISION Y TRATAMIENTO A CUALQUIER DISTANCIA.
SI SE TRATA DE UN EDIFICIO O CONJUNTO DE EDIFICIOS,LA TENDENCIA ES A REALIZAR LO QUE SE VIENE LLAMANDO UNA GESTION CENTRALIZADA Y CUANDO SE TRATA DE MUCHAS ,MAS PEQUEÑAS , TELEMANTENIMIENTO.
1.1 GESTION CENTRALIZADA:
LA ESTRUCTURA DE LOS SISTEMAS DE GESTION CENTRALIZADA , RESPONDE AL SIGUIENTE DIAGRAMA:
ESTAN INTEGRADOS POR UN SOFTWARE DE SUPERVISION INSTALADO SOBRE UN ORDENADOR,UN SISTEMA HARDWARE PARA EL TRATAMIENTO DE LOS DATOS Y UNOS ELEMENTOS DE CAMPO PARA LA ADQUISICION DE LOS MISMOS Y LA MANIOBRA DE LOS ELEMENTOS DE LAS INSTALACIONES.TODO EL SISTEMA HARDWARE Y SOFTWARE SE COMUNICA A TRAVES DE UNA RED DE DATOS.
VEAMOS LAS CARACTERISTICAS DE ESTOS ELEMENTOS.
1.1.1 SENSORES:
SON LOS ELEMENTOS DE CAPTACION DE DATOS,SON ELEMENTOS TRANSDUCTORES QUE CONVIERTEN LA INFORMACION FISICA REAL,COMO PRESION,TEMPERATURA,ETC.EN SEÑALES DE TIPO ELECTRICO QUE UTILIZADAS POR LOS CONTROLADORES SIRVEN PARA SUPERVISAR Y CONTROLAR LA INSTALACION.
LAS SEÑALES SE CLASIFICAN EN DOS TIPOS: ANALOGICAS Y DIGITALES.
SI LAS SEÑALES DE ENTRADA Y SALIDA AL CONTROLADOR SON SEÑALES CONTINUAS,ENTONCES EL SISTEMA DE CONTROL SE DENOMINA ANALOGICO.POR EL CONTRARIO ,SI DICHAS SEÑALES PUEDEN ENCONTRARSE UNICAMENTE EN DOS POSIBLES ESTADOS , IDENTIFICADOS POR DOS NIVELES DIFERENTES DE TENSION O INTENSIDAD ,EL SISTEMA DE CONTROL SE DENOMINA DIGITAL.
1.1.2 CONTROLADORES:
LOS CONTROLADORES SON LOS ELEMENTOS INTELIGENTES QUE REALIZAN EL CONTROL DE LA INSTALACION.LOS AUTOMATAS SE ENCUENTRAN REPARTIDOS POR TODA LA INSTALACION DE FORMA QUE RECOGEN LOS DATOS DE TODAS LAS SEÑALES Y ,EN FUNCION DE LO QUE TENGAN PROGRAMADO,ACTUAN SOBRE LOS ELEMENTOS DE CAMPO DE DICHA INSTALACION.DE ESTA FORMA SE REALIZA EL GOBIERNO,CONTROL Y MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES.
LAS CAPACIDADES DE LOS CONTROLADORES VARIAN EN FUNCION DE LAS ENTRADAS Y SALIDAS QUE PUEDEN CONTROLAR,Y SU SELECCION SE REALIZA SEGUN LAS SEÑALES A CONTROLAR DEDUCIDAS DE UNAS TABLAS DISPONIBLES POR CADA FABRICANTE.
1.1.3 RED DE COMUNICACION DE DATOS:
ES UNA RED LOCAL DE TRANSPORTE DE LA INFORMACION ENTRE CONTROLADORES INDEPENDIENTES DE UN LOCAL O DE UN EDIFICIO O DE VARIOS,A TRAVES DE UN MEDIO COMUN DE COMUNICACION QUE PERMITE COMPARTIR DATOS Y RECURSOS.LOS TIPOS DE SOPORTE FISICOS MEDIANTE CABLES SON LOS SIGUIENTES:
-EL PAR TRENZADO , FORMADO POR DOS HILOS CONDUCTORES AISLADOS ENTRE SI Y EL MEDIO EXTERIOR
-PAR TRENZADO APANTALLADO,ESTA FORMADO POR CONDUCTORES AISLADOS ENTRE SI Y DEL MEDIO EXTERIOR.DISPONE DE UNA MALLA O PANTALLA QUE AISLA LOS PARES ENTRE SI,MAS UNA GENERAL.
-EL CABLE COAXIAL,FORMADO POR DOS CONDUCTORES,UNO INTERIOR Y OTRO EXTERIOR SEPARADOS POR UN AISLANTE (POLIETILENO)
-LA FIBRA OPTICA QUE ES UN HILO DE FIBRA DE VIDRIO QUE TRANSPORTA INFORMACION LUMINOSA Y QUE ESTA RECUBIERTO POR UN MATERIAL REFIGERANTE.
1.2 TELEMANTENIMIENTO:
CONSISTE EN REALIZAR LA GESTION DEL MANTENIMIENTO DE VARIAS INSTALACIONES DISPERSAS GEOGRAFICAMENTE DESDE UN PUESTO CENTRAL, Y PUEDE CONSIDERARSE COMO UNA AMPLIACION DE LOS SISTEMAS DE GESTION CENTRALIZADA.EL SISTEMA DE COMUNICACIONES ESTA COMPUESTO DE UNIDADES LOCALES EN CADA INSTALACION Y UNIDAD CENTRAL EN UN LUGAR SELECCIONADO.LAS FUNCIONES QUE PUEDE INTEGRAR UN SISTEMA COMPLETO SON LAS DEL SIGUIENTE ESQUEMA.
-ENVIO DE LA INFORMACION NECESARIA DESDE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL
-ENVIOS DE ORDENES DESDE LA UNIDAD CENTRAL A LAS LOCALES,INCLUYENDO LA POSIBILIDAD DE CAMBIAR LOS PROGRAMAS DE CONTROL DE ESTAS
-ANALISIS DE LA INFORMACION Y ELABORACION DE INFORMES Y ORDENES DE ACTUACION , POR PARTE DE LA UNIDAD CENTRAL
LAS UNIDADES LOCALES SUELEN IR SITUADAS EN LAS SALAS DE MAQUINAS,EN BASTIDORES QUE SE CABLEAN A LOS ELEMENTOS DE CAPTACION ,SIENDO VARIABLE LA COMPLEJIDAD DE ESTAS UNIDADES SEGUN LAS FUNCIONES QUE TENGAN QUE REALIZAR.
PUEDE SER NECESARIO COLOCAR VARIAS DE ELLAS EN CADA INSTALACION Y ,AL MENOS UNA DE ELLAS,DEBE INCORPORAR UNA UNIDAD DE ENTRADA /SALIDA QUE ES LA ENCARGADA DE ENVIAR LA INFORMACION DE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL.EL ENVIO SE REALIZA MEDIANTE UN ELEMENTO DENOMINADO ´´ MODEN`` ,(MODULADOR -DEMODULADOR) QUE CONVIERTE LOS DATOS QUE LE LLEGAN EN SEÑALES SUSCEPTIBLES DE SER ENVIADAS POR UNA LINEA TELEFONICA,ESTE ´´ MODEM`` HACE UNA LLAMADA MARCANDO AUTOMATICAMENTE UN NUMERO DE TELEFONO DE LA UNIDAD CENTRAL QUE ESTA DOTADA DE OTRO ´´ MODEM`` IGUAL QUE REALIZA LAS FUNCIONES DE ´´DESCOLGADO`` DEL TELEFONO Y CONVERSACION INVERSA DE LAS SEÑALES ELECTRICAS QUE LE LLEGAN POR LA LINEA DE DATOS.
LA UNIDAD CENTRAL ES UN ORDENADOR CON IMPRESORA Y SU CAPACIDAD DE ALMACENAMIENTO Y TRATAMIENTO DE DATOS VARIARA EN FUNCION DEL NUMERO DE INSTALACIONES CONTROLADAS Y SU COMPLEJIDAD.
LAS VENTAJAS DE UN SISTEMA DE TELEMANTENIMIENTO SON LOS SIGUIENTES:
-RAPIDEZ DE RESPUESTA EN LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
-OPTIMIZACION DE RECURSOS DE PERSONAL Y REPUESTOS.ES POSIBLE ORGANIZAR EL TRABAJO DEL PERSONAL COORDINANDO LAS ACCIONES CORRECTIVAS CON LA REALIZACION DE PROGRAMAS PREVENTIVOS,Y NO SE PRECISA DISPONER EN CADA INSTALACION DE MUCHOS REPUESTOS QUE PUEDEN SER CONPARTIDOS CON OTRAS INSTALACIONES
-CALIDAD DEL SERVICIO AL PODERSE REALIZAR UN SEGUIMIENTO COMPLETO DE LA INSTALACION ANALIZANDO SUS PARAMETROS FUNDAMENTALES,ELABORAR INFORMES ,AUDITORIAS,ETC.
-POSIBILIDAD DE MANIOBRAS A DISTANCIA DE LOS EQUIPOS Y REALIZACION DE ACTUACIONES CORRECTIVAS SOBRE ELLOS.
ACTUALMENTE ESTOS SISTEMAS ESTAN TENIENDO UNA DE SUS APLICACIONES PRINCIPALES EN EL MANTENIMIENTO DE SALAS DE CALDERAS.
2 LA FIGURA DEL ´´ FACILITIES MANAGEMENT`` :
ES EL CONJUNTO DE TECNICAS NECESARIAS PARA LA ADECUADA DIRECCION DE LOS RECURSOS HUMANOS Y MATERIALES EN UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO INTEGRAL.
EL GERENTE DE LA INFRAESTRUCTURA DEL EDIFICIO O ´´ FACILITIES MANAGER`` ES EL DIRECTOR DEL ENTRAMADO FORMADO POR EL PERSONAL PROPIO Y EL SUBCOMTRATADO QUE INTERVIENE EN LA PRESTACION DEL MANTENIMIENTO INTEGRAL.
SUS FUNCIONES Y OBJETIVOS SERAN:
-ASEGURAR EL FUNCIONAMIENTO Y EL RENDIMIENTO NOMINAL DE LAS INSTALACIONES Y SISTEMAS.
-AUMENTO DE LA DISPONIBILIDAD DE LOS SERVICIOS Y DE LAS PRESTACIONES
-DISMINUCION DEL COSTE DE MANTENIMIENTO,CONSIGUIENDO UNA EXPLOTACION ECONOMICA
-DETECCION Y ELIMINACION DE PUNTOS DEBILES
-REDUCCION DE AVERIAS IMPREVISTAS POR LA DETECCION TEMPRANA DE POSIBLES DAÑOS MEDIANTE PROGRAMAS PREVENTIVOS.
-PROLONGACION DE LA VIDA UTIL DE LAS DIFERENTES INSTALACIONES Y REDUCCION,POR TANTO, DE LAS INVERSIONES DE REEMPLAZO
-REDUCCION DEL COSTE DE EXPLOTACION,AL MANTENER EL SISTEMA EN SU PUNTO OPTIMO DE FUNCIONAMIENTO.
3-PREVISION DEL MANTENIMIENTO DESDE EL PROYECTO:
3.1 FACTORES A CONSIDERAR DESDE EL PROYECTO:
LA TENDENCIA ACTUAL PASA POR LA COLABORACION ,EN PROYECTO Y EN TODAS LAS DEMAS FASES PREVIAS A LA EXPLOTACION DEL INMUEBLE (CONSTRUCCION Y PUESTA EN FUNCIONAMIENTO ), DEL EQUIPO QUE GESTIONARA Y GERENCIARA EL INMUEBLE.
EL TRABAJO CONJUNTO DEBE APORTAR SOLIDEZ Y GARANTIA AL PRODUCTO FINAL ,
SE DEBE INCLUIR LAS CONDICIONES CLIMATICAS COMO TEMPERATURAS EXTREMAS,SOLEAMIENTOS,EXPOSICION AL VIENTO,HUMEDAD DEL AMBIENTE ,LLUVIA,Y NIEVE QUE VAN A INTERVENIR DE MANERA PROTAGONISTA EN EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO DEL EDIFICIO.
SE DEBE INCLUIR UNA ADECUADA SELECCION DE MATERIALES UNA VEZ ESTABLECIDAS LAS CONDICIONES CLIMATICAS ,Y EN COMBINACION CON LA LOCALIZACION,FUNCION Y CARACTERISTICAS DEL USUARIO TIPO DEL INMUEBLE.SE DEBERA ESTUDIAR CUALES SON LOS MATERIALES MAS ADECUADOS AL CASO,BUSCANDO QUE EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO PROGRESEN EN GRADO MINIMO.
SE DEBE INCLUIR LA PREVISION DE LA LIMPIEZA EN LA ELECCION DE LOS MATERIALES PARA SUELOS,PAREDES Y TECHOS,CRISTALES Y FACHADAS,POR EJEMPLO :
EN LA FACHADA SE DEBE ESTUDIAR LA FORMA EN LA QUE SE VA A MOJAR LA FACHADA Y COMO VA A ESCURRIR EL AGUA DE LLUVIA,SE DEBERA CONSIDERAR COMO VAN A ENVEJECER,COMO SE VAN A OXIDAR O COMO VAN A CAMBIAR DE COLOR LOS MATERIALES DURANTE LA VIDA DEL EDIFICIO.
3.2- EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:
ES UNA FIGURA QUE POCO A POCO SE VA INTRODUCIENDO EN GRAN MEDIDA GRACIAS A LAS EMPRESAS QUE SE DEDICAN AL MANTENIMIENTO INTEGRAL.
LA NECESIDAD DE ESTABLECER UNA SERIE DE PAUTAS SOBRE EL MANTENIMIENTO Y CORRECTO USO DEL INMUEBLE,DEMANDA LA PRODUCCION DE ESTE TIPO DE DOCUMENTOS QUE ,JUNTO CON LOS PLANOS DEFINITIVOS QUE REFLEJAN EXACTAMENTE LO QUE SE HA HECHO (PLANOS ´´ AS BUILT``)
EL OBJETIVO FUNDAMENTAL DEL MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO NO ES OTRO QUE PONER A DISPOSICION DE LOS USUARIOS DE LOS EDIFICIOS,LAS INSTRUCCIONES NECESARIAS PARA QUE PUEDAN CUMPLIR LAS OBLIGACIONES ASIGNADAS A LOS MISMOS SOBRE EL USO ,MANTENIMIENTO Y CONSERVACION POR LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION ,CODIGO TECNICO DE LA EDIFICACION ,LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ,LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS,LEGISLACION DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL Y DEMAS DISPOSICIONES SOBRE LA MATERIA.
LA INFORMACION,INSTRUCCIONES,ORIENTACIONES,ASESORAMIENTO Y RECOMENDACIONES QUE SE PROPORCIONAN PERSIGUEN COMO FINES PRIMORDIALES:
-PREVENIR RIESGOS Y COSTES DE ACCIDENTES ,PROTEGIENDO LA INTEGRIDAD DE LAS PERSONAS Y BIENES,TANTO PROPIOS COMO AJENOS A LA EDIFICACION DE QUE SE TRATE
-CONTRIBUIR A LA MEJORA DEL CONFORT Y DE LA CALIDAD DE VIDA
-PROPICIAR EL ALARGAMIENTO DE LA VIDA UTIL DE LA VIVIENDA ,EL EDIFICIO Y SUS INSTALACIONES
-COLABORAR A LA PROTECCION DEL ENTORNO Y DEL MEDIO AMBIENTE ,ESPECIALMENTE EN MATERIA DE LIMITACION DE LA CONTAMINACION ATMOSFERICA Y MOLESTIAS ACUSTICAS
-GARANTIZAR EL SERVICIO DE LAS INSTALACIONES,MAQUINAS,APARATOS Y EQUIPOS CUIDANDO DE LA EFICACIA DE SU FUNCIONAMIENTO
-FOMENTAR EL AHORRO EN LOS COSTES DE EXPLOTACION DE LOS INMUEBLES ,SOBRE TODO EN MATERIA DE CONSUMOS DE AGUA Y ENERGIA
-SERVIR DE PAUTA Y NORMA A SEGUIR PARA LA REDACCION DE LAS INSTRUCCIONES PARTICULARES QUE TODO PROMOTOR DEBE ENTREGAR A LOS USUARIOS DE CADA PROMOCION ESPECIFICA.COMO COMPLEMENTO AL MANUAL
SOBRE LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO:
SE RECOGEN DE FORMA SISTEMATICA Y ORDENADA,LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LOS ELEMENTOS CONSTITUTIVOS E INSTALACIONES ,ESTABLECIENDOSE LA PERIODICIDAD Y FRECUENCIA DE LAS INSPECCIONES Y COMPROBACIONES A REALIZAR ,LOS ENCARGADOS DE EFECTUARLAS,LOS ELEMENTOS,PARTES O ASPECTOS A VERIFICAR,VIGILAR O REVISAR Y LAS ACTUACIONES DE ENTRETENIMIENTO,MANUTENCION,LIMPIEZA,TRATAMIENTO O REPARACIONES A LLEVAR A CABO.CONCLUYE ESTA PARTE CON UN PLAN ESQUEMATICO EN EL QUE TRATAN DE RESUMIRSE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO.
SOBRE LAS OBRAS DE REFORMA,CONSERVACION Y REPARACION:
OFRECE ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES BASICAS A TENER EN CUENTA PARA REALIZAR,DURANTE EL PERIODO DE VIDA DEL EDIFICIO OBRAS DE REFORMA Y REPARACION,COMPRENDIENDO TAMBIEN CONSEJOS SOBRE MEDIDAS PREVISORAS Y DE APROVISIONAMIENTO,PRECAUCIONES Y PROHIBICIONES,MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN EL TRABAJO E INFORMACION SOBRE LAS EXIGENCIAS TECNICAS Y ADMINISTRATIVAS REQUERIDAS PARA CADA TIPO DE OBRA.
3.3 NECESIDADES DE SERVICIO EN LOS EDIFICIOS:
LAS NECESIDADES DE SERVICIO Y MANTENIMIENTO QUE PRESENTAN LOS EDIFICIOS VARIAN EN FUNCION DE SUS CARACTERISTICAS,USO Y DESTINO.
LOS EDIFICIOS MAS SENCILLOS SE SUELEN BASTAR CON LAS FIGURAS DEL ADMINISTRADOR TRADICIONAL,QUE COORDINA ,Y LA DEL PORTERO-CONSERJE ,QUE CONCENTRA LAS FUNCIONES DE CONTROL-SEGURIDAD,LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO,SUPLEMENTADOS POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS PARA EL MANTENIMIENTO MAS COMPLEJO DE LAS INSTALACIONES.
LOS GRANDES INMUEBLES PASAN A NECESITAR DE UN DIRECTOR O JEFE DE LA INFRAESTRUCTURA QUE GESTIONA CONJUNTAMENTE RECURSOS HUMANOS Y MEDIOS TECNICOS,Y QUE ES EL ENLACE CON LA EMPRESA QUE GERENCIA Y MANTIENE EL INMUEBLE,COORDINANDO LOS DISTINTOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EXPLOTACION.
3.3.1 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD DEL EDIFICIO:
LA LEY 49/1960,DE 21 DE JULIO,DE PROPIEDAD HORIZONTAL,ESTABLECE,EN SU ARTICULO 18, LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS.SON LAS SIGUIENTES:
-VELAR POR EL BUEN REGIMEN DEL EDIFICIO,SUS INSTALACIONES Y SERVICIOS,Y HACER A ESTOS EFECTOS LAS OPORTUNAS ADVERTENCIAS Y APERCIBIMIENTOS A LOS TITULARES
-PREPARAR CON LA DEBIDA ANTELACION Y SOMETER A LA JUNTA EL PLAN DE GASTOS PREVISIBLES,PROPONIENDO LOS MEDIOS NECESARIOS PARA HACER FRENTE A LOS MISMOS
-ATENDER A LA CONSERVACION Y ENTRETENIMIENTO DEL EDIFICIO,DISPONIENDO LAS REPARACIONES ORDINARIAS,Y EN CUANTO A LAS EXTRAORDINARIAS,ADOPTAR LAS MEDIDAS URGENTES,DANDO INMEDIATA CUENTA A LA JUNTA O EN SU CASO A LOS PROPIETARIOS
-EJECUTAR LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN MATERIA DE OBRA Y EFECTUAR LOS PAGOS Y REALIZAR LOS COBROS QUE SEAN PROCEDENTES
-ACTUAR,EN SU CASO,COMO SECRETARIO DE LA JUNTA Y CUSTODIA,A DISPOSICION DE LOS TITULARES,LA DOCUMENTACION DE LA COMUNIDAD
-TODAS LAS DEMAS ATRIBUCIONES QUE SE CONFIERAN POR LA JUNTA
-PAR TRENZADO APANTALLADO,ESTA FORMADO POR CONDUCTORES AISLADOS ENTRE SI Y DEL MEDIO EXTERIOR.DISPONE DE UNA MALLA O PANTALLA QUE AISLA LOS PARES ENTRE SI,MAS UNA GENERAL.
-EL CABLE COAXIAL,FORMADO POR DOS CONDUCTORES,UNO INTERIOR Y OTRO EXTERIOR SEPARADOS POR UN AISLANTE (POLIETILENO)
-LA FIBRA OPTICA QUE ES UN HILO DE FIBRA DE VIDRIO QUE TRANSPORTA INFORMACION LUMINOSA Y QUE ESTA RECUBIERTO POR UN MATERIAL REFIGERANTE.
1.2 TELEMANTENIMIENTO:
CONSISTE EN REALIZAR LA GESTION DEL MANTENIMIENTO DE VARIAS INSTALACIONES DISPERSAS GEOGRAFICAMENTE DESDE UN PUESTO CENTRAL, Y PUEDE CONSIDERARSE COMO UNA AMPLIACION DE LOS SISTEMAS DE GESTION CENTRALIZADA.EL SISTEMA DE COMUNICACIONES ESTA COMPUESTO DE UNIDADES LOCALES EN CADA INSTALACION Y UNIDAD CENTRAL EN UN LUGAR SELECCIONADO.LAS FUNCIONES QUE PUEDE INTEGRAR UN SISTEMA COMPLETO SON LAS DEL SIGUIENTE ESQUEMA.
-ENVIO DE LA INFORMACION NECESARIA DESDE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL
-ENVIOS DE ORDENES DESDE LA UNIDAD CENTRAL A LAS LOCALES,INCLUYENDO LA POSIBILIDAD DE CAMBIAR LOS PROGRAMAS DE CONTROL DE ESTAS
-ANALISIS DE LA INFORMACION Y ELABORACION DE INFORMES Y ORDENES DE ACTUACION , POR PARTE DE LA UNIDAD CENTRAL
LAS UNIDADES LOCALES SUELEN IR SITUADAS EN LAS SALAS DE MAQUINAS,EN BASTIDORES QUE SE CABLEAN A LOS ELEMENTOS DE CAPTACION ,SIENDO VARIABLE LA COMPLEJIDAD DE ESTAS UNIDADES SEGUN LAS FUNCIONES QUE TENGAN QUE REALIZAR.
PUEDE SER NECESARIO COLOCAR VARIAS DE ELLAS EN CADA INSTALACION Y ,AL MENOS UNA DE ELLAS,DEBE INCORPORAR UNA UNIDAD DE ENTRADA /SALIDA QUE ES LA ENCARGADA DE ENVIAR LA INFORMACION DE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL.EL ENVIO SE REALIZA MEDIANTE UN ELEMENTO DENOMINADO ´´ MODEN`` ,(MODULADOR -DEMODULADOR) QUE CONVIERTE LOS DATOS QUE LE LLEGAN EN SEÑALES SUSCEPTIBLES DE SER ENVIADAS POR UNA LINEA TELEFONICA,ESTE ´´ MODEM`` HACE UNA LLAMADA MARCANDO AUTOMATICAMENTE UN NUMERO DE TELEFONO DE LA UNIDAD CENTRAL QUE ESTA DOTADA DE OTRO ´´ MODEM`` IGUAL QUE REALIZA LAS FUNCIONES DE ´´DESCOLGADO`` DEL TELEFONO Y CONVERSACION INVERSA DE LAS SEÑALES ELECTRICAS QUE LE LLEGAN POR LA LINEA DE DATOS.
LA UNIDAD CENTRAL ES UN ORDENADOR CON IMPRESORA Y SU CAPACIDAD DE ALMACENAMIENTO Y TRATAMIENTO DE DATOS VARIARA EN FUNCION DEL NUMERO DE INSTALACIONES CONTROLADAS Y SU COMPLEJIDAD.
LAS VENTAJAS DE UN SISTEMA DE TELEMANTENIMIENTO SON LOS SIGUIENTES:
-RAPIDEZ DE RESPUESTA EN LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
-OPTIMIZACION DE RECURSOS DE PERSONAL Y REPUESTOS.ES POSIBLE ORGANIZAR EL TRABAJO DEL PERSONAL COORDINANDO LAS ACCIONES CORRECTIVAS CON LA REALIZACION DE PROGRAMAS PREVENTIVOS,Y NO SE PRECISA DISPONER EN CADA INSTALACION DE MUCHOS REPUESTOS QUE PUEDEN SER CONPARTIDOS CON OTRAS INSTALACIONES
-CALIDAD DEL SERVICIO AL PODERSE REALIZAR UN SEGUIMIENTO COMPLETO DE LA INSTALACION ANALIZANDO SUS PARAMETROS FUNDAMENTALES,ELABORAR INFORMES ,AUDITORIAS,ETC.
-POSIBILIDAD DE MANIOBRAS A DISTANCIA DE LOS EQUIPOS Y REALIZACION DE ACTUACIONES CORRECTIVAS SOBRE ELLOS.
ACTUALMENTE ESTOS SISTEMAS ESTAN TENIENDO UNA DE SUS APLICACIONES PRINCIPALES EN EL MANTENIMIENTO DE SALAS DE CALDERAS.
2 LA FIGURA DEL ´´ FACILITIES MANAGEMENT`` :
ES EL CONJUNTO DE TECNICAS NECESARIAS PARA LA ADECUADA DIRECCION DE LOS RECURSOS HUMANOS Y MATERIALES EN UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO INTEGRAL.
EL GERENTE DE LA INFRAESTRUCTURA DEL EDIFICIO O ´´ FACILITIES MANAGER`` ES EL DIRECTOR DEL ENTRAMADO FORMADO POR EL PERSONAL PROPIO Y EL SUBCOMTRATADO QUE INTERVIENE EN LA PRESTACION DEL MANTENIMIENTO INTEGRAL.
SUS FUNCIONES Y OBJETIVOS SERAN:
-ASEGURAR EL FUNCIONAMIENTO Y EL RENDIMIENTO NOMINAL DE LAS INSTALACIONES Y SISTEMAS.
-AUMENTO DE LA DISPONIBILIDAD DE LOS SERVICIOS Y DE LAS PRESTACIONES
-DISMINUCION DEL COSTE DE MANTENIMIENTO,CONSIGUIENDO UNA EXPLOTACION ECONOMICA
-DETECCION Y ELIMINACION DE PUNTOS DEBILES
-REDUCCION DE AVERIAS IMPREVISTAS POR LA DETECCION TEMPRANA DE POSIBLES DAÑOS MEDIANTE PROGRAMAS PREVENTIVOS.
-PROLONGACION DE LA VIDA UTIL DE LAS DIFERENTES INSTALACIONES Y REDUCCION,POR TANTO, DE LAS INVERSIONES DE REEMPLAZO
-REDUCCION DEL COSTE DE EXPLOTACION,AL MANTENER EL SISTEMA EN SU PUNTO OPTIMO DE FUNCIONAMIENTO.
3-PREVISION DEL MANTENIMIENTO DESDE EL PROYECTO:
3.1 FACTORES A CONSIDERAR DESDE EL PROYECTO:
LA TENDENCIA ACTUAL PASA POR LA COLABORACION ,EN PROYECTO Y EN TODAS LAS DEMAS FASES PREVIAS A LA EXPLOTACION DEL INMUEBLE (CONSTRUCCION Y PUESTA EN FUNCIONAMIENTO ), DEL EQUIPO QUE GESTIONARA Y GERENCIARA EL INMUEBLE.
EL TRABAJO CONJUNTO DEBE APORTAR SOLIDEZ Y GARANTIA AL PRODUCTO FINAL ,
SE DEBE INCLUIR LAS CONDICIONES CLIMATICAS COMO TEMPERATURAS EXTREMAS,SOLEAMIENTOS,EXPOSICION AL VIENTO,HUMEDAD DEL AMBIENTE ,LLUVIA,Y NIEVE QUE VAN A INTERVENIR DE MANERA PROTAGONISTA EN EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO DEL EDIFICIO.
SE DEBE INCLUIR UNA ADECUADA SELECCION DE MATERIALES UNA VEZ ESTABLECIDAS LAS CONDICIONES CLIMATICAS ,Y EN COMBINACION CON LA LOCALIZACION,FUNCION Y CARACTERISTICAS DEL USUARIO TIPO DEL INMUEBLE.SE DEBERA ESTUDIAR CUALES SON LOS MATERIALES MAS ADECUADOS AL CASO,BUSCANDO QUE EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO PROGRESEN EN GRADO MINIMO.
SE DEBE INCLUIR LA PREVISION DE LA LIMPIEZA EN LA ELECCION DE LOS MATERIALES PARA SUELOS,PAREDES Y TECHOS,CRISTALES Y FACHADAS,POR EJEMPLO :
EN LA FACHADA SE DEBE ESTUDIAR LA FORMA EN LA QUE SE VA A MOJAR LA FACHADA Y COMO VA A ESCURRIR EL AGUA DE LLUVIA,SE DEBERA CONSIDERAR COMO VAN A ENVEJECER,COMO SE VAN A OXIDAR O COMO VAN A CAMBIAR DE COLOR LOS MATERIALES DURANTE LA VIDA DEL EDIFICIO.
3.2- EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:
ES UNA FIGURA QUE POCO A POCO SE VA INTRODUCIENDO EN GRAN MEDIDA GRACIAS A LAS EMPRESAS QUE SE DEDICAN AL MANTENIMIENTO INTEGRAL.
LA NECESIDAD DE ESTABLECER UNA SERIE DE PAUTAS SOBRE EL MANTENIMIENTO Y CORRECTO USO DEL INMUEBLE,DEMANDA LA PRODUCCION DE ESTE TIPO DE DOCUMENTOS QUE ,JUNTO CON LOS PLANOS DEFINITIVOS QUE REFLEJAN EXACTAMENTE LO QUE SE HA HECHO (PLANOS ´´ AS BUILT``)
EL OBJETIVO FUNDAMENTAL DEL MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO NO ES OTRO QUE PONER A DISPOSICION DE LOS USUARIOS DE LOS EDIFICIOS,LAS INSTRUCCIONES NECESARIAS PARA QUE PUEDAN CUMPLIR LAS OBLIGACIONES ASIGNADAS A LOS MISMOS SOBRE EL USO ,MANTENIMIENTO Y CONSERVACION POR LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION ,CODIGO TECNICO DE LA EDIFICACION ,LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ,LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS,LEGISLACION DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL Y DEMAS DISPOSICIONES SOBRE LA MATERIA.
LA INFORMACION,INSTRUCCIONES,ORIENTACIONES,ASESORAMIENTO Y RECOMENDACIONES QUE SE PROPORCIONAN PERSIGUEN COMO FINES PRIMORDIALES:
-PREVENIR RIESGOS Y COSTES DE ACCIDENTES ,PROTEGIENDO LA INTEGRIDAD DE LAS PERSONAS Y BIENES,TANTO PROPIOS COMO AJENOS A LA EDIFICACION DE QUE SE TRATE
-CONTRIBUIR A LA MEJORA DEL CONFORT Y DE LA CALIDAD DE VIDA
-PROPICIAR EL ALARGAMIENTO DE LA VIDA UTIL DE LA VIVIENDA ,EL EDIFICIO Y SUS INSTALACIONES
-COLABORAR A LA PROTECCION DEL ENTORNO Y DEL MEDIO AMBIENTE ,ESPECIALMENTE EN MATERIA DE LIMITACION DE LA CONTAMINACION ATMOSFERICA Y MOLESTIAS ACUSTICAS
-GARANTIZAR EL SERVICIO DE LAS INSTALACIONES,MAQUINAS,APARATOS Y EQUIPOS CUIDANDO DE LA EFICACIA DE SU FUNCIONAMIENTO
-FOMENTAR EL AHORRO EN LOS COSTES DE EXPLOTACION DE LOS INMUEBLES ,SOBRE TODO EN MATERIA DE CONSUMOS DE AGUA Y ENERGIA
-SERVIR DE PAUTA Y NORMA A SEGUIR PARA LA REDACCION DE LAS INSTRUCCIONES PARTICULARES QUE TODO PROMOTOR DEBE ENTREGAR A LOS USUARIOS DE CADA PROMOCION ESPECIFICA.COMO COMPLEMENTO AL MANUAL
SOBRE LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO:
SE RECOGEN DE FORMA SISTEMATICA Y ORDENADA,LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LOS ELEMENTOS CONSTITUTIVOS E INSTALACIONES ,ESTABLECIENDOSE LA PERIODICIDAD Y FRECUENCIA DE LAS INSPECCIONES Y COMPROBACIONES A REALIZAR ,LOS ENCARGADOS DE EFECTUARLAS,LOS ELEMENTOS,PARTES O ASPECTOS A VERIFICAR,VIGILAR O REVISAR Y LAS ACTUACIONES DE ENTRETENIMIENTO,MANUTENCION,LIMPIEZA,TRATAMIENTO O REPARACIONES A LLEVAR A CABO.CONCLUYE ESTA PARTE CON UN PLAN ESQUEMATICO EN EL QUE TRATAN DE RESUMIRSE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO.
SOBRE LAS OBRAS DE REFORMA,CONSERVACION Y REPARACION:
OFRECE ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES BASICAS A TENER EN CUENTA PARA REALIZAR,DURANTE EL PERIODO DE VIDA DEL EDIFICIO OBRAS DE REFORMA Y REPARACION,COMPRENDIENDO TAMBIEN CONSEJOS SOBRE MEDIDAS PREVISORAS Y DE APROVISIONAMIENTO,PRECAUCIONES Y PROHIBICIONES,MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN EL TRABAJO E INFORMACION SOBRE LAS EXIGENCIAS TECNICAS Y ADMINISTRATIVAS REQUERIDAS PARA CADA TIPO DE OBRA.
3.3 NECESIDADES DE SERVICIO EN LOS EDIFICIOS:
LAS NECESIDADES DE SERVICIO Y MANTENIMIENTO QUE PRESENTAN LOS EDIFICIOS VARIAN EN FUNCION DE SUS CARACTERISTICAS,USO Y DESTINO.
LOS EDIFICIOS MAS SENCILLOS SE SUELEN BASTAR CON LAS FIGURAS DEL ADMINISTRADOR TRADICIONAL,QUE COORDINA ,Y LA DEL PORTERO-CONSERJE ,QUE CONCENTRA LAS FUNCIONES DE CONTROL-SEGURIDAD,LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO,SUPLEMENTADOS POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS PARA EL MANTENIMIENTO MAS COMPLEJO DE LAS INSTALACIONES.
LOS GRANDES INMUEBLES PASAN A NECESITAR DE UN DIRECTOR O JEFE DE LA INFRAESTRUCTURA QUE GESTIONA CONJUNTAMENTE RECURSOS HUMANOS Y MEDIOS TECNICOS,Y QUE ES EL ENLACE CON LA EMPRESA QUE GERENCIA Y MANTIENE EL INMUEBLE,COORDINANDO LOS DISTINTOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EXPLOTACION.
3.3.1 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD DEL EDIFICIO:
LA LEY 49/1960,DE 21 DE JULIO,DE PROPIEDAD HORIZONTAL,ESTABLECE,EN SU ARTICULO 18, LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS.SON LAS SIGUIENTES:
-VELAR POR EL BUEN REGIMEN DEL EDIFICIO,SUS INSTALACIONES Y SERVICIOS,Y HACER A ESTOS EFECTOS LAS OPORTUNAS ADVERTENCIAS Y APERCIBIMIENTOS A LOS TITULARES
-PREPARAR CON LA DEBIDA ANTELACION Y SOMETER A LA JUNTA EL PLAN DE GASTOS PREVISIBLES,PROPONIENDO LOS MEDIOS NECESARIOS PARA HACER FRENTE A LOS MISMOS
-ATENDER A LA CONSERVACION Y ENTRETENIMIENTO DEL EDIFICIO,DISPONIENDO LAS REPARACIONES ORDINARIAS,Y EN CUANTO A LAS EXTRAORDINARIAS,ADOPTAR LAS MEDIDAS URGENTES,DANDO INMEDIATA CUENTA A LA JUNTA O EN SU CASO A LOS PROPIETARIOS
-EJECUTAR LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN MATERIA DE OBRA Y EFECTUAR LOS PAGOS Y REALIZAR LOS COBROS QUE SEAN PROCEDENTES
-ACTUAR,EN SU CASO,COMO SECRETARIO DE LA JUNTA Y CUSTODIA,A DISPOSICION DE LOS TITULARES,LA DOCUMENTACION DE LA COMUNIDAD
-TODAS LAS DEMAS ATRIBUCIONES QUE SE CONFIERAN POR LA JUNTA
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