EN CUANTO AL MANTENIMIENTO PREVENTIVO PODEMOS DISTINGUIR:
A) MANTENIMIENTO PREVENTIVO CON VISITAS PERIODICAS.
SE FIJAN LA TARIFA HORARIA Y EL TIEMPO DE RESPUESTA Y PUEDE AÑADIRSE UN TANTO ALZADO PARA MANO DE OBRA DE REPARACIONES E INCLUSO UNA PARTIDA PARA MATERIALES FUNGIBLES.
ESTE TIPO DE CONTRATOS ES ACTUALMENTE EL MAS NUMEROSO Y AFECTA A LA MAYORIA DE LAS INSTALACIONES PEQUEÑAS Y MEDIANAS.CONFORME LOS CONTRATOS SON MAS COMPLETOS ,PUEDE SER INTERESANTE PARA AMBAS PARTES INCLUIR CANTIDADES FIJAS POR ALGUNAS PARTIDAS ESPECIFICAS COMO REPUESTOS,YA QUE DE ESTA FORMA AUMENTA EL INTERES DEL CONTRATISTA POR EL BUEN ESTADO DE LAS INSTALACIONES PARA OBTENER EL MAYOR BENEFICIO.
B) MANTENIMIENTO PREVENTIVO CON PERMANENCIA.
(CONDUCTIVO).SE UTILIZA EN LAS INSTALACIONES GRANDES Y EXIGE LA PRESENCIA DE PERSONAL EN LA INSTALACION DURANTE LA TOTALIDAD DE LA JORNADA O UNA PARTE DE LA MISMA.
*PREVIAMENTE A FIRMAR EL CONTRATO ES CONVENIENTE REALIZAR LA SIGUIENTE ACTIVIDADES:
1-ANALISIS DE LAS INSTALACIONES Y SU FUNCIONAMIENTO.RELACION DE ELEMENTOS QUE LAS COMPONEN,CON ESPECIAL INCIDENCIA EN LOS MAS IMPORTANTES PARA EL SERVICIO Y DE MAYOR VALOR ECONOMICO
2-EVALUACION DE LA INCIDENCIA ECONOMICA DE UN FALLO DE LA INSTALACION
3-RECOPILACION DE INFORMACION:PROYECTO TECNICO,MANUAL DE INSTRUCCIONES CON CARACTERISTICAS DE FUNCIONAMIENTO Y MANTENIMIENTO,CATALOGOS,ESQUEMAS DE PRINCIPIO Y ACTAS DE RECEPCION DE LA INSTALACION DONDE SE INDIQUEN LAS ANOMALIAS DETECTADAS Y SU ADECUACION A LA NORMATIVA VIGENTE.
4-ACONTINUACION SE RELACIONAN LOS ASPECTOS GENERALES QUE DEBEN FIGURAR EN EL CONTRATO:
-PARTES CONTRATANTES
-OBJETO
-ALCANCE
-CLAUSULAS DE LIBRE ACCESO A LAS INSTALACIONES
-HORARIO DE TRABAJO NORMAL Y EXTRAORDINARIO
-RECURSOS DEL CONTRATISTA A DISPOSICION DEL CLIENTE
-RECURSOS A CARGO DEL CLIENTE:LOCALES PARA ALMACEN,ENERGIA
ELECTRICA,AGUA, ETC
-PRECIOS
-DURACION Y PROCEDIMIENTO DE RENOVACION Y RESCISION
-CONDICIONES DE PAGO
*LAS FUNCIONES DEL TITULAR DE MANTENIMIENTO SON:
-FIJAR EL PLAN DE MANTENIMIENTO
-ADAPTAR EL MANUAL DE INSTRUCCIONES CUANDO SE PRODUZCAN MODIFICACIONES EN LA INSTALACION
-ADAPTAR,EN CASO NECESARIO,LOS ESQUEMAS Y LOS PLANOS DE LA INSTALACION PARA QUE EN TODO MOMETO , CORRESPONDAN A LA SITUACION REAL DE LA MISMA
-REGISTRAR LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO Y PREVENTIVO,ASI COMO LAS REPARACIONES Y MODIFICACIONES QUE SE REALICEN EN LA INSTALACION.
-MANTENER LA INSTALACION EN FUNCIONAMIENTO EN LAS CONDICIONES QUE SE FIJEN Y SEGUN REGLAMENTACION AMBIENTAL Y DE SEGURIDAD.
-INFORMAR AL TITULAR Y, EN SU CASO,A LOS ORGANISMOS COMPETENTES DE LAS ANOMALIAS QUE SE PRODUZCAN EN EL FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTALACIONES.
REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO:
EL MANTENEDOR DEBERA LLEVAR UN REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO,EN EL QUE SE REFLEJEN LOS RESULTADOS DE LAS TAREAS REALIZADAS.
EL REGISTRO PODRA REALIZARSE EN UN LIBRO U HOJAS DE TRABAJO ,SE NUMERARAN CORRELATIVAMENTE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO DE LA INSTALACION,DEBIENDO FIGURAR LA SIGUIENTE INFORMACION,COMO MINIMO:
-EL TITULAR DE LA INSTALACION Y UBICACION DE ESTA
-EL TITULAR DEL MANTENIMIENTO
-EL NUMERO DE ORDEN DE LA OPERACION EN LA INSTALACION
-LA FECHA DE EJECUCION
-LAS OPERACIONES REALIZADAS Y EL PERSONAL QUE LAS REALIZO
-LA LISTA DE MATERIALES SUSTITUIDOS O REPUESTOS CUANDO SE HAYAN EFECTUADO OPERACIONES DE ESTE TIPO.
-LAS OBSERVACIONES QUE SE CREAN OPORTUNAS.
EL REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO DE CADA INSTALACION SE HARA POR DUPLICADO Y SE ENTREGARA UNA COPIA AL TITULAR DE LA INSTALACION.TALES DOCUMENTOS DEBEN GUARDARSE AL MENOS DURANTE TRES AÑOS,CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE EJECUCION DE LA CORRESPONDIENTE OPERACION DE MANTENIMIENTO.
REGLAMENTACION QUE AFECTA A LAS INSTALACIONES:
ACONTINUACION SE INDICAN RECLAMENTACIONES QUE AFECTAN A LAS INSTALACIONES,DE CLIMATIZACION Y CALEFACCION.
-REGLAMENTO DE INSTALACIONES TERMICAS EN LOS EDIFICIOS (RITE) E INSTRUCCIONES TECNICAS (ITE) COMPLEMENTARIAS
-REGLAMENTO DE SEGURIDAD PARA PLANTAS E INSTALACIONES FRIGORIFICAS
-REGLAMENTO DE APARATOS A PRESION E INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS
-REGLAMENTO ELECTROTECNICO PARA BAJA TENSION ,Y SUS INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS MI.BT
-REGLAMENTO DE INSTALACIONES DE GAS EN LOCALES DESTINADOS A USOS DOMESTICOS,COLECTIVOS O COMERCIALES
-REGLAMENTO DE REDES Y ACOMETIDAS DE COMBUSTIBLES GASEOSOS
-REGLAMENTO GENERAL DEL SERVICIO PUBLICO DE GASES COMBUSTIBLES
-REGLAMENTO DE APARATOS QUE UTILIZAN GAS COMO COMBUSTIBLE
-REGLAMENTO DE INSTALACIONES PETROLIFERAS E INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS
-REGLAMENTO DE HOMOLOGACION DE QUEMADORES DE COMBUSTIBLES LIQUIDOS E INSTALACIONES FIJAS
-REGLAMENTO DE ACTIVIDADES MOLESTAS,INSALUBLES,NOCIVAS Y PELIGROSAS
-NORMA BASICA DE LA EDIFICACION NBE-CT 79.CONDICIONES TERMICAS DE LOS EDIFICIOS
-NORMA BASICA NBE-CA 81 CONDICIONES ACUSTICAS DE LOS EDIFICIOS
-NORMA BASICA NBE-CPI 96.PROTECCION CONTRAINCENDIOS
-LEY DE PROTECCION DEL AMBIENTE ATMOSFERICO
-ORDENANZA GENERAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD EN EL TRABAJO
-ORDENANZAS MUNICIPALES
-NORMATIVA DE LAS COMPAÑIAS SUMINISTRADORAS DE ENERGIA ELECTRICA Y COMBUSTIBLE.
EL MANTENIMIENTO SE CONSIDERA SATISFACTORIO CUANDO:
1-TODOS LOS EDIFICIOS Y EQUIPOS ESTEN BIEN CUIDADOS,LIMPIOS Y LIBRES DE SUCIEDADES.LAS SUPERFICIES EXPUESTAS ESTEN FUERTES Y ACABADAS APROPIADAMENTE;Y TODO EL EQUIPO ELECTRICO,MECANICO Y DE SEGURIDAD ESTE CORRECTAMENTE REPARADO.
2-MANUALES DE OPERACION Y DE SERVICIO,DIAGRAMAS ESQUEMATICOS Y ELECTRICOS,DIBUJOS DE TRABAJO Y CATALOGOS DE REPUESTOS ESTEN FACILMENTE DISPONIBLES PARA MANTENIMIENTO DE TODAS LAS PIEZAS
3-REPUESTOS ESENCIALES ESTEN FACILMENTE DISPONIBLES PARA EQUIPOS ESENCIALES DE OPERACIONES DE EMERGENCIA O PARA APOYAR ACTIVIDADES NECESARIAS DE LOS VISITANTES
4-REGISTROS Y DIARIOS ADECUADOS DE OPERACION ESTEN ACTUALIZADOS Y DISPONIBLES
5-PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO ASEGUREN LA DETECCION Y CORRECCION DE CONDICIONES PELIGROSAS
6-SISTEMAS Y EQUIPOS DE PROTECCION CONTRAINCENDIOS ESTEN EN BUENAS CONDICIONES TODO EL TIEMPO
7-TECHOS Y CANALES EVITAN LA ENTRADA DE AGUA O HUMEDADES A LOS EDIFICIOS
8-LAS ESTRUCTURAS ESTAN LIBRES DE ASENTAMIENTO DIFERENCIAL,GOTERAS,UNIONES FLOJAS Y LA INVASION DE VEGETACION
*EN LOS EDIFICIOS:
1-PUERTAS,VENTANAS,Y OTRAS APERTURAS. ESTEN LIMPIOS Y LIBRES DE TODA SUCIEDAD,GRASA Y MARCAS DESAGRADABLES.
2-DRENAJE(CANALES,BALDOSAS SUPERFICIALES Y SISTEMAS DE DRENAJE).ESTEN LIBRES DE OBTRUCCIONES Y TODO DESAGUADERO ESTE ABIERTO.
3-SUPERFICIES,(PINTURA , GALVANIZADOS ETC),ESTEN TRATADOS PARA EVITAR DETERIOROS
4-ELECTRICO,(ALAMBRES,SISTEMAS DDE ALUMBRADO,ETC),QUE LOS SISTEMAS ELECTRICOS CUMPLA CON EL CODIGO ELECTRICO RESPECTIVO.LOS ARTEFACTOS ELECTRICOS ESTEN FUNCIONANDO CORRECTAMENTE Y NO EMITAN SONIDOS MOLESTOSOS,QUE LOS ARTEFACTOS ELECTRICOS Y ENCHUFES ESTEN LIMPIOS Y SOLIDOS,
*EN LOS PISOS:
1-ESTEN ESTRUCTURALMENTE SOLIDOS,SIN SEÑAS DE DESPLAZAMIENTO Y DEFLECCION
2-LAS COBERTURAS ESTEN LIBRES DE DETERIORO OBJECCIONABLE,EVIDENCIAS DE VANDALISMO,DESGASTE EXCESIVO.ETC
3-COBERTURAS(AZULEJOS ETC) ESTEN LIMPIAS Y PROTEGIDAS CON MATERIALES ACEPTABLES.
4-QUE LOS AZULEJOS ESTEN LIBRES DE BASURA,TIERRA,MARCAS O SEÑALES,ETC
5-LOS CIMIENTOS Y MUROS EXTERIORES ESTEN ESTRUCTURALMENTE SOLIDOS Y APOYEN EL PESO SUPERIMPUESTO
QUE ESTEN LIBRES DE ASENTAMIENTOS DIFERENCIALES,O DESPLAZAMIENTO LATERAL,VERTICAL O LONGITUDINAL
*BASURAS Y DESPERDICIOS:
1-LOS RECIPIENTES ESTEN VACIADOS DE ACUERDO CON UN HORARIO QUE EVITE QUE SE LLENEN
2-LOS RECIPIENTES SEAN DE SUFICIENTE NUMERO Y CONVENIENTEMENTE UBICADOS PARA ALCANZAR LA DEMANDA
3-LOS RECIPIENTES ESTEN LIBRE DDE DAÑO,DETERIORO Y OLORES OBJECCIONABLES ,Y LOS ALRREDEDORES INMEDIATOS ESTEN LIBRES DE BASURA
4-LOS BASURRALES ESTEN UBICADOS Y OPERADOS SEGUN NORMAS APLICABLES (DE LOS SERVICIOS DE SALUD,DEL SISTEMA DE AREAS PROTEGIDAS ETC)
*SISTEMA DE AGUA:
1-PROVEAN UN FLUJO CONTINUO AL SISTEMA QUE SATISFACE LA DEMANDA,TANTO EN CANTIDAD COMO EN PRESION
2-PROVEA UNA CALIDAD DE AGUA QUE CUMPLA CON LAS NORMAS OFICIALES RESPECTIVAS
3-QUE EL EQUIPO SE MANTENGA DE ACUERDO CON RECOMENDACIONES DE FABRICA Y QUE FUNCIONE SEGUN LO PLANIFICADO
4-PROVEA NIVELES DE RESIDUO DE CLORO SEGUN NORMAS INDICADAS POR LAS AUTORIDADES COMPETENTES
5-VALVULAS,HIDRANTES Y OTRO EQUIPO SIMILAR OPEREN SEGUN SU PROPOSITO DESIGNADO
*TERRENOS Y JARDINES:
1-CESPED. ESTE UNIFORME EN APARIENCIA,ATRACTIVO Y SANO,Y LIBRE DE ESPACIOS DESPROVISTOS DE CESPED,DE BASURA,RAMAS, Y OTROS DESPEJOS
2-LOS BORDES,DONDE SE DEFINAN,ESTEN BIEN MARCADOS,BORDES NO DEFINIDOS DEBEN MEZCLARSE GRADUALMENTE CON EL AMBIENTE QUE LO RODEE
3-RESEMBRAR LOS LUGARES DESNUDOS Y MANTENER AL MINIMO EL SOBRE USO EN LAS ZONAS DONDE SE VEAN DAÑOS EN LA COBERTURA
4-HACER RESTRRICCIONES DE USO EN LOS PERIODOS CUANDO EL SUELO PUEDA SUFRIR UN EXCESO DE COMPACTACION
5-QUE LA COBERTURA SEA ATRACTIVA Y SUFICIENTE LARGO Y DENSIDAD PARA PROTEGER EL SUELO,Y QUE ESTE LIBRE DE EROSION Y DESPOJOS.
6-MANTENER LIBRES DE ARBOLES QUE SEAN DEFECTUOSOS O POTENCIALMENTE PELIGROSOS.
*LOS CERCAMIENTOS:
1-LA CERCA DE SEGURIDAD ,PREVENGA LA ENTRADA DE ANIMALES Y PERSONAS QUE ENTREN POR MEDIOS ILEGALES
2-QUE LOS PORTONES FUNCIONEN SIN TRABARSE
3-QUE LA CERCA Y MUROS DE DELIMITACION SEAN ATRACTIVOS ,IMPIDAN LA ENTRADA Y ESTEN LIBRES DE VEGETACION,HENDIDURAS,POSTES CAIDOS O PERDIDOS,MAL ALINEAMIENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES,BASURAS,Y QUE LA SUPERFICIE ESTE LIBRE DE VANDALISMO
4-QUE LOS PORTONES ABRAN SIN PROBLEMAS
5-LAS ACERAS,ENCINTADOS,PATIOS Y CAMINOS PEATONALES.ESTEN LIBRES DE BASURA,DESPOJOS Y RAMAS PELIGROSAS,QUE EL DRENAJE ESTE ABIERTO Y FUNCIONANDO EN TODO MOMENTO.LAS UNIONES ENTRE BALDOSAS,LADRILLOS ETC. ESTEN SOLIDAS Y COMPLETAS , SIN PEDAZOS FLOJOS ,LAS SUPERFICIES DE CONCRETO NO DEJEN FILTRAR EL AGUA ,Y QUE ESTEN LIBRES DE HENDIDURAS ,HUECOS Y BORDES DESPAREJADOS.
*EN CUANTO AL EDIFICIO ESTOS SON LOS PROBLEMAS TIPICOS QUE HAY QUE REVISAR:
1-TECHO
TEJAS U OTRO MATERIAL FLOJO,GOTERAS O SEÑALES DE HUMEDAD EN EL INTERIOR,SOPORTES O VIGAS EN MAL ESTADO
2-PAREDES O MUROS
VIGAS O TABLONES EN MAL ESTADO,RAJADURAS,SEÑAS DE HUMEDAD,INSECTOS,FALTA DE PINTURA U OTRO MATERIAL PROTECTOR
3-PISOS
RAYADOS,TABLAS FLOJAS,SOPORTES CURVADOS O EN MAL ESTADO,FALTA DE PINTURA EN AREAS PUBLICAS
4-CIMIENTOS
EN MAL ESTADO (POR HUMEDAD,INSECTOS ETC)
5-MUEBLES
EN BUENAS CONDICIONES
6-VENTANAS
QUE CIERREN Y ABRAN BIEN Y EN BUEN ESTADO
7-IDENTIFICACION DE RIESGOS
ESCALINATAS RESBALOSAS O EN MAL ESTADO;TABLAS ROTAS,FALTA DE PASAMANOS
8-SISTEMA ELECTRICO
CORREGIR REPARACIONES POCO ACEPTABLES HECHAS POR LOS OCUPANTES,INSTALACIONES DE ACUERDO CON LAS NORMAS ESTABLECIDAS
9-SISTEMA DE AGUA
TUBERIAS Y LLAVES QUE NO GOTEAN,PRESION ADECUADA,INODORO QUE FUNCIONA BIEN
10-SISTEMA DDE CALEFACCION
SEGURIDAD Y EFICIENCIA,ALMACENAMIENTO APROPIADO DE COMBUSTIBLE,FUNCIONAMIENTO ADECUADO DEL SISTEMA,UBICACION CORRECTA
11-SISTEMA DE ALCANTARILLADO
ASEGURAR QUE LOS SISTEMAS ESTEN FUNCIONANDO BIEN,SIN CAUSAR OLORES O DESAGUES DESAGRADABLES Y SIN CONTAMINACION DE LAS VIAS FLUVIALES .ASEGURAR QUE EXISTA UN DRENAJE ADECUADO DE LOS ALRREDEDORES.
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