LA CALIDAD EN EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

*BENEFICIOS DE LA IMPLANTACION DE UN SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

*AUMENTA LA SATISFACCION Y LEALTAD DEL CLIENTE,PORQUE ASEGURA EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS EXPLICITOS E IMPLICITOS

*REDUCE COSTES DE OPERACION A TRAVES DEL ANALISIS DE COSTES DE CALIDAD Y MAYOR EFICIENCIA LOGRADA COMO RESULTADO DEL ENFASIS EN LA PREVENCION VERSUS DETECCION

*CONSIGUE MAYOR COMPETITIVIDAD Y GANANCIA YA QUE LOS PRODUCTOS O SERVICIOS DE CALIDAD SON VENDIDOS REDUCIENDO LOS COSTES OPERACIONALES Y DE POSTVENTA

*TRANSFERENCIA MEJORADA DEL KNOW-HOW ,DENTRO DE LA COMPAÑIA

*ALTA MOTIVACION DE LOS EMPLEADOS YA QUE TRABAJAN MAS EFICIENTEMENTE

REQUISITOS DE UN SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

NOS EXIGE ESTABLECER,DOCUMENTAR,IMPLEMENTAR Y MANTENER UN SGC Y MEJORAR CONTINUAMENTE SU EFICACIA,DETALLANDO A CONTINUACION UNA DESCRIPCION DE LO QUE DEBEMOS HACER.

A) IDENTIFICAR LOS PROCESOS NECESARIOS DENTRO DE LA EMPRESA

B)DETERMINAR LA SECUENCIA E INTERACCION DE LOS MISMOS

LA ESTRUCTURA Y REFERENCIA LA DOCUMENTACION GENERAL DEL SGC, QUE DEBERA EXISTIR SERA:

A)DECLARACIONES DOCUMENTADAS DE LA POLITICA DE CALIDAD Y DE LOS OBJETIVOS DE CALIDAD

B)MANUAL DE CALIDAD

C)PROCEDIMIENTOS REQUERIDOS POR LA NORMA Y NECESARIOS A NUESTROS CRITERIO

D)DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LOS PROCESOS (INSTRUCCIONES DE TRABAJO,ESPECIFICACIONES,PROTOCOLOS,..)

E)REGISTROS REQUERIDOS (QUE  DEMUESTREN QUE SE HAN REALIZADO LAS ACTIVIDADES)

PARA EL DISEÑO DE DOCUMENTOS SEGUIREMOS EL ESQUEMA ESTRUCTURAL GENERAL DEFINIDO A CONTINUACION ,LA CUAL DARA RESPUESTA A QUIEN, COMO, CUANDO,DONDE Y QUE SE REALIZA UNA DETERMINADA ACTIVIDAD.

*OBJETO:FINALIDAD A LA QUE SE DIRIGE EL PROCESO

*ALCANCE:CAMPO DE APLICACION DEL PROCESO

*DOCUMENTOS DE REFERENCIA:NORMAS,REGLAMENTOS,U OTRA INFORMACION QUE SE UTILIZA PARA REALIZAR LA ACTIVIDAD DESCRITA EN EL DOCUMENTO

*REALIZACION DEL PROCESO:DESCRIPCION DE LAS DISTINTAS ACTIVIDADES DEL PROCESO,SE PUEDE DESARROLLAR COMO UN DIAGRAMA Y DESARROLLAR CADA FASE

*DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS:PROCEDIMIENTOS O INSTRUCCIONES DE TRABAJO QUE NOS PERMITE COMPLETAR LA INFORMACION DESCRITA EN EL DOCUMENTO DE REFERENCIA

*REGISTROS APLICABLES:FORMATOS DEL SISTEMA QUE EVIDENCIAN LA REALIZACION DE UNA ACTIVIDAD

EL MANUAL DE CALIDAD:

ES EL DOCUMENTO DEL SISTEMA DONDE SE ESTABLECE LA DECLARACION DE INTENCIONES DE LA ORGANIZACION Y DONDE SE PLASMA SU COMPROMISO CON EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE LA NORMA DE REFERENCIA

EL MANUAL DE GESTION DEL  MANTENIMIENTO:

TODA EMPRESA ,INDEPENDIENTEMENTE DE SU TAMAÑO,ES UNA ORGANIZACION FORMAL CUYA FUNCION ES PRODUCIR UN PRODUCTO O PRESTAR UN SERVICIO A SATISFACCION COMPLETA DE LOS CONSUMIDORES O USUARIOS,Y AL NIVEL MAS ECONOMICO.

PARA GARANTIZAR LA SATISFACCION COMPLETA DEL CONSUMIDOR Y FUNCIONAR EN FORMA EFICIENTE Y ARMONICA,CADA EMPRESA DEBE DESARROLLAR UNA GAMA AMPLIA DE POLITICAS Y DE PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO,ASI COMO,ESTABLECER LOS FLUJOS DE MANDO Y DEFINIR LAS RESPONSABILIDADES DE LOS DISTINTOS INTEGRANTES DE LA ORGANIZACION.

LA FUNCION ARMONICA Y EFICIENTE DE LA EMPRESA SE LOGRA CUANDO TODOS SUS TRABAJADORES Y FUNCIONARIOS:

-CONOCEN Y ENTIENDEN LAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS DE LA ORGANIZACION

-FUNCIONAN EFICIENTEMENTE DE ACUERDO A ESAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS

-Y PARTICIPAN EN SU ACTUALIZACION EN FUNCION DE LAS NECESIDADES CAMBIANTES DEL ENTORNO,DEL CONSUMIDOR Y DEL MERCADO.


TODA EMPRESA MODERNA Y ACTUALIZADA DEBE CONTAR CON MANUALES DE GESTION.

PARA FACILITAR SU ELABORACION E IMPLEMENTACION SE RECOMIENDA CONSULTAR LA NORMA ´´ ISO  10013 `` TITULADA LINEAMIENTOS PARA ELABORAR MANUALES DE CALIDAD .LOS MANUALES DEBEN ACTUALIZARSE PERIODICAMENTE SEGUN LAS NUEVAS NECESIDADES Y/O NUEVAS REALIDADES DE CADA EMPRESA Y SU ENTORNO,SIENDO MUY RECOMENDABLE QUE ELLO SE LOGRE INVOLUCRANDO AL PROPIO PERSONAL.

EL FORMATO Y CONTENIDO DE CADA MANUAL DEPENDERA DE FACTORES TALES COMO EL TAMAÑO DE LA EMPRESA,EL TIPO DE PRODUCTO QUE SE ELABORA O DE SERVICIO QUE SE BRINDA,LOS PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO,LOS EQUIPOS,INSTALACIONES Y TECNOLOGIA DE QUE DISPONGAN Y EL NIVEL EDUCATIVO - CULTURAL DE TODO SU PERSONAL

EL MANUAL DE MANTENIMIENTO ES UN DOCUMENTO INDISPENSABLE PARA CUALQUIER TIPO Y TAMAÑO DE INDUSTRIA.REFLEJA LA FILOSOFIA,POLITICA,ORGANIZACION,PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO Y DE CONTROL DE ESTA AREA DE EMPRESAS .DISPONER DE UN MANUAL ES IMPORTANTE POR CUANTO:

-CONSTITUYE EL MEDIO QUE FACILITA UNA ACCION PLANIFICADA Y EFICIENTE DEL MANTENIMIENTO

-ES LA MANIFESTACION A CLIENTES,PROVEEDORES,AUTORIDADES COMPETENTES Y AL PERSONAL DE LA EMPRESA DEL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA EL SISTEMA

-PERMITE LA FORMACION DE PERSONAL NUEVO

-INDUCE EL DESARROLLO DE UN AMBIENTE DE TRABAJO CONDUCENTE A ESTABLECER UNA CONDUCTA RESPONSABLE Y PARTICIPATIVA DEL PERSONAL Y AL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES ESTABLECIDOS.

EN  EL MANUAL DE MANTENIMIENTO SE INDICARA LA MISION Y VISION DE LA EMPRESA,LAS POLITICAS Y OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO,LOS PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO,DE CONTROL Y LAS ACCIONES CORRECTIVAS.ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE DEBEN INCLUIRSE SOLO LOS PROCEDIMIENTOS QUE SE APLICAN Y LAS INSTRUCCIONES EN UN LENGUAJE AFIRMATIVO.

PERIODICAMENTE ,SE PROCEDERA A ACTUALIZAR EL MANUAL DE MANTENIMIENTO,ELIMINANDO LAS INSTRUCCIONES PARA DEBERES Y OBLIGACIONES QUE ESTEN DISCONTINUADOS INCORPORANDO LAS INSTRUCCIONES PARA LAS NUEVAS OBLIGACIONES.
LA FUNCION DE ELABORACION Y ACTUALIZACION DEL MANUAL QUEDA BAJO LA RESPONSABILIDAD DEL RESPONSABLE DEL SISTEMA DE MANTENIMIENTO DE LA EMPRESA CON EL APOYO Y LA APROBACION DE SU DIRECCION.

EL ENTRENAMIENTO ,LA CAPACITACION Y LA MOTIVACION DEBEN TENER UN TRATAMIENTO PRIORITARIO ,PORQUE SOLO CON PERSONAL MOTIVADO Y ENTRENADO SE LOGRAN EN MANTENIMIENTO LOS OBJETIVOS DE CALIDAD,DE EFICIENCIA Y EFICACIA FIJADOS POR CADA EMPRESA U ORGANIZACION .


DISTINTOS CAPITULOS QUE DEBEN ESTAR INCLUIDOS EN EL  MANUAL:


LA INTRODUCCION:

CONTIENE INFORMACION GENERAL SOBRE LA EMPRESA,SU MISION Y VISION,SU ORIGEN Y EVOLUCION,TIPO DE PRODUCTOS QUE SE ELABORA O SERVICIOS QUE SE BRINDAN,PLANES DE EXPANSION,VOLUMEN Y VALOR DE LAS VENTAS ANUALES,DESTINOS(MERCADO LOCAL O/Y EXPORTACION)PARTICIPACION EN EL MERCADO DEMANDANTE.POLITICAS DE INCENTIVOS,EXISTENCIA O NO DE PROGRAMAS DE CAPACITACION.
TAMBIEN DEBE HACERSE REFERENCIA A SUS PLANES PARA EL CORTO Y MEDIANO PLAZO,POLITICAS Y OBJETIVOS

LA POLITICA DE LA EMPRESA:

LAS POLITICAS DEBEN INCLUIRSE EN EL MANUAL EN FORMA CONCISA Y CLARA.EN LINEAS GENERALES SE CORRESPONDE EN MAYOR O MENOR GRADO CON LA MENCIONADA A CONTINUACION:

´´ GARANTIZAR EL MAXIMO NIVEL DE CALIDAD EN LOS PRODUCTOS CON EL COSTO DE MANTENIMIENTO MINIMO Y ASEGURAR EL FUNCIONAMIENTO DE LOS EQUIPOS E INSTALACIONES CON EL MAXIMO RENDIMIENTO Y EL MINIMO CONSUMO``


LOS OBJETIVOS:

EJEMPLO DE OBJETIVOS INCLUIDOS EN UN MANUAL DE GESTION DE MANTENIMIENTO.

-MAXIMIZAR LA DISPONIBILIDAD DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS PARA LA PRODUCCION DE MANERA QUE SIEMPRE ESTEN APTOS Y EN CONDICION DE OPERACION INMEDIATA

-LOGRAR CON EL MINIMO COSTO POSIBLE EL MAYOR TIEMPO DE SERVICIO DE LAS INSTALACIONES Y MAQUINARIA PRODUCTIVA

-PRESERVAR EL VALOR DE LAS INSTALACIONES,OPTIMIZANDO SU USO Y MINIMIZANDO EL DETERIORO Y EN CONSECUENCIA SU DEPRECIACION

-DISMINUIR LOS PAROS IMPREVISTOS DE PRODUCCION OCASIONADOS POR FALLAS INESPERADAS,TANTO EN LOS EQUIPOS COMO EN LAS INSTALACIONES.

-LOGRAR LA CREACION DE UN SISTEMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO CAPAZ DE ALCANZAR METAS EN LA FORMA MAS ECONOMICA POSIBLE.


LAS METAS:

CONSTITUYEN LOS LOGROS CUANTITATIVOS A ALCANZAR EN PERIODOS DE TIEMPO RAZONABLE.SON IMPRESCINDIBLES PARA MOTIVAR PERSONAL INVOLUCRADO EN SU ALCANCE Y PARA MEDIR LOS RESULTADOS OPERATIVOS DEL AREA DE MANTENIMIENTO.SE RECOMIENDA ESTABLECERLAS PARA PERIODOS TRIMESTRALES Y SOMETERLAS A REVISION AL CONCLUIRSE CADA UNO DE ELLOS.


LAS REPONSABILIDADES Y PERFILES DE CAPACITACION:

-EL GERENTE DEPARTAMENTAL

ES EL RESPONSABLE DEL CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS DE ESTE SISTEMA Y DE LA EMPRESA.ESTO IMPLICA ,ENTRE OTRAS FUNCIONES :

-DEFINIR LAS METAS A ALCANZAR PARA ENCARAR EL MANTENIMIENTO Y PARA LA RECOPILACION,PROCESAMIENTO,DIBULGACION DE DATOS Y FORMALIZACION DE LOS INFORMES CORRESPONDIENTES.

-ANALIZAR LOS DATOS E INFORMES Y FORMULAR RECOMENDACIONES Y/O MODIFICACIONES A LOS PROGRAMAS O ´´MODUS OPERANDI``.ESTABLECIDOS

-DEFINIR LOS PROGRAMAS DE ENTRENAMIENTO Y CAPACITACION DEL PERSONAL

-ESTABLECER PROCEDIMIENTOS PARA LA EVALUACION DE LA EFICIENCIA DEL PLAN DE MANTENIMIENTO

-ESTABLECER PRESUPUESTOS Y COSTOS DE MANTENIMIENTO

-ESTABLECER UN REGISTRO Y ANALISIS DE FALLAS DE LOS EQUIPOS E INSTALACIONES Y DESARROLLAR Y/O AJUSTAR PROCEDIMIENTOS PARA SU CONTROL O ELIMINACION EFECTIVAS.

-ACTUALIZAR EL MANUAL DE GESTION DE MANTENIMIENTO

-DEFINIR Y ADMINISTRAR RECURSOS FISICOS Y HUMANOS PARA CUMPLIR SATISFACTORIAMENTE CON LOS OBJETIVOS Y METAS FIJADAS

-REPRESENTAR A ESTE SISTEMA FRENTE A LA GERENCIA GENERAL,A LOS DEMAS DEPARTAMENTOS DE LA EMPRESA Y A LAS AUTORIDADES NACIONALES CON COMPETENCIAS EN LAS TEMATICAS PROPIAS DEL AMBITO DE ACTIVIDAD DE MANTENIMIENTO EN CADA EMPRESA EN PARTICULAR.

EL GERENTE DE MANTENIMIENTO DEBE RESPONDER A UN PERFIL DE CAPACITACION PREFERENTEMENTE UNIVERSITARIA CON FORMACION BASICA QUE CUBRA ,POR LO MENOS,LA MAYORIA DE LAS TECNICAS DE TRABAJO DEPARTAMENTAL.PARALELAMENTE,ES RECOMENDABLE QUE TENGA CONOCIMIENTO GENERAL DE LA TECNOLOGIA INVOLUCRADA EN LOS PROCESOS PRODUCTIVOS ,ASI COMO CONCEPTOS DE LIMPIEZA,HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIALES.

DEBE CONTAR CON APTITUDES PARA DIRIGIR Y MOTIVAR LA EJECUCION DE LOS TRABAJOS,ES DECIR DEBE SER LIDER.


LOS SUPERVISORES O MANDOS MEDIOS:

ES EL ENLACE NATURAL ENTRE LA GERENCIA Y LOS TRABAJADORES ENCARGADOS DE REALIZAR LAS TAREAS DE MANTENIMIENTO PROPIAMENTE DICHAS .SU CAPACITACION DEBE SER PREFERENTEMENTE TECNICA ,QUE CUBRA TAMBIEN,Y COMO MINIMO,LA MAYORIA DE LAS TECNICAS DEL TRABAJO REQUERIDAS EN EL AREA DE MANTENIMIENTO.TAMBIEN DEBE CONTAR CON UN CONOCIMIENTO GENERAL DE LA TECNOLOGIA DE LOS PROCESOS PRODUCTIVOS Y DE LOS SERVICIOS A ATENDER,ASI COMO CONOCER LOS CONCEPTOS BASICOS DE LIMPIEZA,HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIALES.TAMBIEN EN ESTE NIVEL SE REQUIERE QUE SEAN LIDERES.CUENTEN CON APTITUDES PARA DIRIGIR Y MOTIVAR AL PERSONAL A SU CARGO EN LA CORRECTA Y EFICIENTE EJECUCION DE LAS TAREAS.

LOS PROCEDIMIENTOS:

ESTA PARTE DEL MANUAL CONTENDRA LOS DIAGRAMAS DE FLUJO OPERACIONALES QUE INDICA LA EMPRESA PARA DESARROLLAR LAS INTERVENCIONES NO PLANIFICADAS (EMERGENCIAS) Y PLANIFICADAS,EN PARTICULAR MANTENIMIENTO PREVENTIVO.


LA CAPACITACION Y ENTRENAMIENTO:


TODA GERENCIA DE MANTENIMIENTO DEBE CONSIDERAR ESTAS ACTIVIDADES COMO PRIORITARIAS PARA LOGRAR ASI EL DESARROLLO Y DESEMPEÑO PROFESIONAL DE SU PLANTILLA,INDEPENDIENTEMENTE DE SU POSICION Y NIVEL EDUCATIVO.EN CONSECUENCIA,EN EL MANUAL DEBERA INCLUIRSE UNA PARTICULAR MENCION A ESTAS ACTIVIDADES.

A ESTOS EFECTOS,DEBERAN DEFINIRSE SUS OBJETIVOS,METODOLOGIA A EMPLEAR PARA SU DESARROLLO E INCENTIVOS A APLICAR PARA ESTIMULAR AL PERSONAL EN SU CAPACITACION Y ENTRENAMIENTOS CONTINUOS.

LOS PROGRAMAS PERMANENTES DE CAPACITACION Y ENTRENAMIENTO TIENEN LAS METAS SIGUIENTES:

-FACILITAR UNA EJECUCION MAS EFICIENTE DE SUS TAREAS ESPECIFICAS

-INTRODUCIR NUEVAS TECNOLOGIAS Y/O EQUIPOS

-INSISTIR EN LOS CONCEPTOS BASICOS DE SEGURIDAD E HIGIENE INDUSTRIALES

-ADIESTRARLOS EN EL CONTROL PREVENTIVO DE SINIESTROS Y EN SU COMBATE EN CASO DE QUE ESTOS SE DESARROLLEN

-CONOCER LOS FUNDAMENTOS DE LOS PROCESOS DE ELABORACION UTILIZADOS EN LA EMPRESA CON PARTICULAR ENFASIS EN VINCULAR LA INCIDENCIA DE LA OPERACION DE LOS EQUIPOS E INSTALACIONES EN LA CALIDAD Y CANTIDAD DE LOS PRODUCTOS RESULTANTES DE AQUELLA,ASI COMO DE LOS DESECHOS Y/O RECHAZOS DEBIDOS A UN MAL O REGULAR FUNCIONAMIENTO

-MEJORAR LA CAPACIDAD PROFESIONAL Y DE GESTION DEL PERSONAL Y DE SUS SUPERVISORES

-INDUCIR LA INTRODUCCION DE UN MANEJO COMPUTARIZADO DE LA INFORMACION DEL DEPARTAMENTO.

ESTOS PROGRAMAS SE DESARROLLARAN PERIODICAMENTE BAJO EL CONTROL DEL AREA RESPONSABLE DE LOS RECURSOS HUMANOS Y LA PARTICIPACION DE MANTENIMIENTO.



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GUION PARA LA REDACCION DE PROGRAMAS DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

LOS CRITERIOS GENERALES A APLICAR EN LA REDACCION DE PROGRAMAS DE MANTENIMIENTO,SON LOS SIGUIENTES:

A)AMBITO DEL PROGRAMA.
INCLUYE LAS ESPECIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE LAS ACCIONES INCLUIDAS EN EL PROGRAMA ,Y DURACION DE LAS MISMAS.DICHAS ACCIONES SE CONSIDERAN BASICAMENTE CORRECTIVAS,CON LA POSIBLE EXCEPCION QUE SE CONTEMPLA EN EL CRITERIO ´´C``.

B)OBJETO DE LA INTERVENCION.
SE REFIERE AL ESTADO DEL EDIFICIO EN EL CUAL SE VA ADESARROLLAR EL PROGRAMA,A DESCRIBIR MEDIANTE EL RECONOCIMIENTO CORRESPONDIENTE Y LA REFERENCIA A LA DOCUMENTACION TECNICA DISPONIBLE.

C)DESCRIPCION DE LAS ACCIONES.
COMPRENDE LA RELACION DE ACTUACIONES A REALIZAR,CON LA PERIODICIDAD CORRESPONDIENTE Y, EN SU CASO,ANALISIS DE LA VIDA UTIL DE LOS DIVERSOS ELEMENTOS E INSTALACIONES DE CICLO DE DURACION  INFERIOR A LA VIDA UTIL DEL EDIFICIO.DEBIENDOSE COMPUTAR LAS FRACCIONES DE CICLO CONSUMIDAS,CON LA FINALIDAD DE DEFINIR EL CALENDARIO INDICATIVO DE LAS POSIBLES RENOVACIONES O SUSTITUCIONES AL AGOTARSE LA DURACION DE CADA CICLO Y PUDIENDO FORMULARSE,EN DICHO CASO,RECOMENDACIONES SOBRE MANTENIMIENTO PROYECTIVO.CON CARACTER GENERAL DEBEN INCLUIRSE LAS PRESCRIPCIONES RELATIVAS A LA DIRECCION DEL MANTENIMIENTO.

D)ANALISIS ECONOMICO.
ABARCA LA CUANTIFICACION INICIAL,REFERIDA A PERIODOS CONCRETOS(ANUALES PREFERENTEMENTE)DE APLICACION DEL PROGRAMA,DESGLOSANDO SUS DIVERSOS CONCEPTOS,Y PREVINIENDO LA POSIBLE REVISION DE PRECIOS A PARTIR DEL PERIODO INICIAL.ES CONVENIENTE INCLUIR LA VALORACION DE LAS RENOVACIONES O SUSTITUCIONES A LAS QUE SE HA HECHO REFERENCIA EN EL CRITERIO ´´C``.EN LA FECHA DE REDACCION DEL PROGRAMA.
EN EL ANALISIS DEBE INCLUIRSE EL COSTE DE LA DIRECCION DE MANTENIMIENTO,TENIENDO EN CUENTA,EN SU CASO,LAS TARIFAS ORIENTATIVAS QUE PUEDAN ESTABLECERSE POR LOS COLEGIOS PROFESIONALES,Y EL DE LA ESTIMACION RELATIVA A LAS POLIZAS DE ASEGURAMIENTO Y , EVENTUALMENTE,DE GARANTIA DE LOS TRABAJOS PREVISTOS.

*NORMATIVA PARA SACAR INFORMACION DE REFERENCIA.

-SUELOS
NBE-CPI-96
NTE-RSC (SUELOS CONTINUOS)(18-04-86)
NTE-RSF (SUELOS FLEXIBLES)(01-03-84)
NTE-RSR (PIEZAS RIGIDAS)(29-02-84)
NTE-RSS (SOLERAS)(13-10-73)

-CUBIERTAS PLANAS
NBE-QB-90
NTE-QAT(AZOTEAS TRANSITABLES)(02-07-73)
NTE-QAN(AZOTEAS NO TRANSITABLES)(15-12-73)

-TABIQUES
NBE-CPI-96
NTE-PTL(TABIQUES DE LADRILLO)(15-09-73)
NTE-PTP(PLACAS Y PANELES)(28-3,5-4-75)

-PUERTAS
NBE-CPI-96
NTE-PPM(PUERTAS DE MADERA)(3,8-02-75)

-PAREDES REVESTIMIENTOS
NBE-CPI96
NTE-RPA(ALICATADOS)(02-06-73)
NTE-RPC(CHAPADOS)(16-06-73)
NTE-RPE(ENFOSCADOS)(9,23-11-74)
NTE-RPG(GUARNECIDOS Y ENLUCIDOS)(11-05-74)
NTE-RPP(PINTURA)(25-09,02-10-76)
NTE-RPR(REVOCOS)(7,14-02-76)

-TECHOS
NBE-CPI-96
NTE-RTC(TECHOS CONTINUOS)(19-05-73)
NTE-RTP(TECHOS DE PLACAS)(11-08-73)





MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES CONTRAINCENDIOS

SON INSTALACIONES PARA HACER POSIBLE LA EXTINCION DE UN INCENDIO Y FACILITAR LA EVACUACION DEL EDIFICIO SINIESTRADO,EN CASO NECESARIO.

ENTRE LAS INSTALACIONES CONTRA INCENDIOS TAMBIEN SE INCLUYEN LAS DE DETECCION Y ALARMA,PERO ESTAS NO SON MUY FRECUENTES EN EDIFICIOS DE VIVIENDAS PUES SOLAMENTE SON EXIGIBLES SI LA ALTURA DE EVACUACION DEL EDIFICIO ES MAYOR DE 50 METROS.

*LOS EQUIPOS E INSTALACIONES QUE PUEDEN ENCONTRARSE EN LOS EDIFICIOS DE VIVIVIENDAS SON:

-EXTINTORES. APARATOS PORTATILES Y DE USO MANUAL,EL AJENTE EXTINTOR QUE CONTIENEN PUEDE SER DIOXIDO DE CARBONO,AGUA,ESPUMA QUIMICA ETC.EL EXTINTOR UNIVERSAL ´´ABC`` (SOLIDOS ,LIQUIDOS,GASEOSOS) ES EL MAS INDICADO PARA INTENTAR LA EXTINCION DE LOS FUEGOS DOMESTICOS

-COLUMNA SECA.CANALIZACION DE ACERO CON TOMAS DE AGUA EN LOS DISTINTOS PISOS DEL EDIFICIO PARA CASO DE INCENDIO Y DE USO EXCLUSIVO DE BOMBEROS.LA COLUMNA ESTA SIEMPRE SIN AGUA,´´DE AHI SU NOMBRE``,SALVO CUANDO LOS BOMBEROS LA USAN PARA APAGAR UN INCENDIO.

-SISTEMA DE BOCAS DE INCENDIO EQUIPADAS.COMPUESTOS POR UNA FUENTE DE ABASTECIMIENTO DE AGUA ,UNA RED DE TUBERIAS PARA LA ALIMENTACION DE AGUA Y LAS BOCAS DE INCENDIO EQUIPADAS  NECESARIAS.

-ALUMBRADO DE EMERGENCIA. PARA LOS RECORRIDOS DE EVACUACION,SE ALIMENTA CON ENERGIA DE FUENTE PROPIA Y SE PONE EN FUNCIONAMIENTO AUTOMATICAMENTE

-ALUMBRADO DE SEÑALIZACION.QUE FUNCIONA DE MODO CONTINUO INDICANDO SALIDAS Y PASILLOS.

-
LAS INSTALACIONES DE PROTECCION CONTRA-INCENDIOS DEBEN MANTENERSE SIEMPRE A PUNTO ,POR LO QUE:

-NO SE PUEDE REALIZAR NINGUNA MODIFICACION QUE ALTERE EL FUNCIONAMIENTO DE LA INSTALACION.

-UN EXTINTOR QUE HA REBASADO SU FECHA DE CADUCIDAD PODRA NO SERVIR PARA NADA

-DEBEN MANTENERSE DESPEJADAS LOS ACCESOS A LOS APARATOS Y ELEMENTOS DE EXXTINCION Y NO CAMBIARLOS DE POSICION

-DESPUES DE UN SINIESTRO HAY QUE REALIZAR UNA REVISION COMPLETA DE TODOS LOS ELEMENTOS COMPONENTES DE LA INSTALACION.


EN ESPECIAL ,SALVO ESPECIFICO ADIESTRAMIENTO EN EL MANEJO DE MEDIOS DE EXTINCION,EL USUARIO SOLO UTILIZARA APARATOS EXTINTORES ,EN ESTE CASO:

-SIGA LAS INSTRUCCIONES DE USO QUE FIGURAN IMPRESAS EN EL PROPIO APARATO

EN EL MARCO NORMATIVO DE LAS INSTALACIONES DE PROTECCION CONTRINCENDIOS NOS ENCONTRAMOS COM:

*NORMA BASICA DE LA EDIFICACION DE CONDICIONES DE PROTECCION CONTRAINCENDIOS  ´´ NBE-CPI 96 ``DEL REAL DECRETO 2177/1996 DE 4 DE OCTUBRE ,BOE 29 DE OCTUBRE DE 1996

*REGLAMENTO DE INSTALACIONES DE PROTECCION CONTRAINCENDIOS ´´ RIPCI 93``. DEL REAL DECRETO 1942/1993,DE 5 DE NOVIEMBRE  QUE ENTRO EN VIGOR EL 15 DE MARZO DE 1994.

*ORDEN DE 16 DE ABRIL DE 1998 SOBRE NORMAS DE PROCEDIMIENTO Y DESARROLLO DEL ´´ RD 1942/1993, VIGENTE A PARTIR DEL 28 DE JULIO DE 1998 (BOE 28 DE ABRIL DE 1998)

1.1 RECONOCIMIENTO Y ANALISIS DE ELEMENTOS Y EQUIPO CONTRAINCENDIOS:

SEGUN EL ´´ RIPCI SE CLASIFICAN EN 13 CATEGORIAS:

1-SISTEMAS AUTOMATICOS DE DETECCION DE INCENDIOS

2-SISTEMAS MANUALES DE ALARMA DE INCENDIOS

3-SISTEMAS DE COMUNICACION DE ALARMA

4-SISTEMAS FIJOS DE ABASTECIMIENTO DE AGUA CONTRA INCENDIOS

5-SISTEMAS DE HIDRATANTES EXTERIORES

6-EXTINTORES DE INCENDIO

7-SISTEMAS DE BOCA DE INCENDIO EQUIPADAS (BIE)

8-SISTEMAS DE COLUMNA SECA

9-SISTEMAS DE EXTINCION POR ROCIADORES AUTOMATICOS DE AGUA

10-SISTEMAS DE EXTINCION POR AGUA PULVERIZADA

11-SISTEMAS DE EXTINCION POR ESPUMA FISICA DE BAJA EXPANSION

12-SISTEMAS DE EXTINCION POR POLVO

13-SISTEMAS DE EXTINCION POR AGENTES EXTINTORES GASEOSOS

LAS CARACTERISTICAS DE LOS APARATOS,EQUIPOS Y SISTEMAS,ASI COMO SUS PARTES O COMPONENTES O PARTES NO SE DETALLAN EN ESTE APARTADO,ESTAN DESCRITOS EN EL APENDICE 1 DEL RIPCI

1.2 PLANIFICACION DE OPERACIONES PERIODICAS Y EXTRAORDINARIAS:

ESTOS CRITERIOS ESTAN CONTENPLADOS EN EL RIPCI 93 PARA LAS ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO.

*REQUISITOS DE LOS MANTENEDORES.

LOS MANTENEDORES DEBEN:

1-REVISAR,MANTENER Y COMPROBAR LOS APARATOS EQUIPOS O INSTALACIONES DE ACUERDO CON LOS PLAZOS REGLAMENTARIOS UTILIZANDO RECAMBIOS Y PIEZAS ORIGINALES

2-FACILITAR PERSONAL COMPETENTE Y SUFICIENTE CUANDO SEA REQUERIDO PARA CORREGIR DEFICIENCIAS O AVERIAS QUE SE PRODUZCAN EN LOS APARATOS EQUIPOS O SISTEMAS CUYO MANTENIMIENTO TIENE ENCOMENDADO.

3-INFORMAR POR ESCRITO AL TITULAR DE LOS APARATOS,EQUIPOS Y SISTEMAS QUE NO OFREZCAN GARANTIA DE CORRECTO FUNCIONAMIENTO,PRESENTEN DEFICIENCIAS QUE NO PUEDAN SER CORREGIDAS DURANTE EL MANTENIMIENTO O NO CUMPLAN LAS DISPOSICIONES VIGENTES QUE LES SEAN APLICABLES.DICHO INFORME DEBE SER RAZONADO TECNICAMENTE.

4-CONSERVAR LA DOCUMENTACION JUSTIFICATIVA DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO QUE REALICEN,SUS FECHAS DE EJECUCION,RESULTADOS E INCIDENCIAS,ELEMENTOS SUSTITUIDOS Y CUANTO SE CONSIDERE DIGNO DE MENCION PARA CONOCER EL ESTADO DE OPERATIVIDAD DEL APARATO EQUIPO O SISTEMA,CUYA CONSERVACION SE REALICE.UNA COPIA DE DICHA DOCUMENTACION SE ENTREGARA AL TITULAR DE LA INSTALACION.

5-COMUNICAR AL TITULAR DE LOS APARATOS,EQUIPOS Y SISTEMAS LAS FECHAS EN QUE CORRESPONDE EFECTUAR LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PERIODICAS.

PARA ADQUIRIR LA CONDICION DE MANTENEDOR DE EQUIPOS CONTRAINCENDIOS SE DEBE OBTENER LA AUTORIZACION DE LOS SERVICIOS COMPETENTES EN MATERIA DE INDUSTRIA.

*MANTENIMIENTO MINIMO DE LA INSTALACION CONTRAINCENDIOS:

ESTOS REAQUISITOS ESTAN CONTENIDOS EN EL ´´ RIPCI 93``

1-LOS MEDIOS MATERIALES DE PROTECCION CONTRAINCENDIOS SE SOMETERAN AL PROGRAMA MINIMO DE MANTENIMIENTO QUE SE ESTABLECE EN LAS TABLAS INDICADAS EN EL RIPCI.

2-LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO INDICADAS EN DICHAS TABLAS SERAN EFECTUADAS POR PERSONAL MANTENEDOR AUTORIZADO

3-EN TODOS LOS CASOS TANTO DE MANTENEDOR COMO DE USUARIO O TITULAR DE LAS INSTALACIONES CONSERVARAN CONSTANCIA DOCUMENTAL DEL CUMPLIMIENTO DEL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO INDICANDO COMO MINIMO:

                 -LAS  OPERACIONES EFECTUADAS

                 -EL RESULTADO DE LAS VERIFICACIONES Y PRUEBAS

                 -Y LA SUSTITUCION DE LOS ELEMENTOS DEFECTUOSOS QUE SE A REALIZADO

LAS ANOTACIONES DEBERAN LLEVARSE AL DIA Y ESTAN A DISPOSICION DE LOS SERVICIOS DE INSPECCION DE LA COMUNIDAD AUTONOMA

*USO Y PRECAUCION DE LA INSTALACION CONTRAINCENDIOS:


PARA USAR LA BOCA DE INCENDIOS CON MANGUERA PLANA HABRIA QUE DESPLEGAR COMPLETAMENTE TODA LA LONGITUD Y,SOLO  DESPUES SE ABRIRIA LA LLAVE DE PASO DEL AGUA.ACTO SEGUIDO,SE REGULARIA EL FLUJO DEL AGUA SI LA BOQUILLA LO PERMITE

COMO PROHIBICION ,NO SE DEBE COLOCAR NINGUN OBJETO QUE OBTACULICE EL ACCESO A LA BOCA DE INCENDIOS.


EL MANTENIMIENTO POR EL USUARIO  O TITULAR DE LA INSTALACION:

SEGUN REAL DECRETO 1942/1993 Y LA ORDEN DEL 16 DE ABRIL DE 1998 SOBRE EL MISMO,SE ESTABLECE EL PROGRAMA MINIMO DE MANTENIMIENTO A REALIZAR POR EL PERSONAL USUARIO O TITULAR DE LA INSTALACION.

*BOCAS DE INCENDIO EQUIPADAS(BIIE) CADA 3 MESES SE COMPROBARA:

-LA BUENA ACCESIBILIDAD Y SEÑALIZACION DE LOS EQUIPOS

-POR LECTURA DEL MANOMETRO ,LA PRESION DE SERVICIO

-LA LIMPIEZA DEL CONJUNTO Y ENGRASE DE CIERRES Y BISAGRAS EN PUERTAS DE ARMARIO

-ESTADO DE TODOS LOS COMPONENTES,PROCEDIENDO A DESENRROLLAR LA MANGUERA EN TODA SU EXTENSION Y A ACCIONAR LA BOQUILLA EN CASO DE QUE TENGA VARIAS POSICIONES

*SISTEMA DE ABASTECIMIENTO DE AGUA CONTRAINCENDIOS;CADA TRES MESES SE COMPROBARA:

-LA VERIFICACION DE LA INSPECCION DE TODOS LOS ELEMENTOS Y SU ACCESIBILIDAD.

-EL FUNCIONAMIENTO AUTOMATICO Y MANUAL DE LA INSTALACION

-EL MANTENIMIENTO DE ACUMULADORES,LIMPIEZA DE BORNES

-LA VERIFICACION DE LOS NIVELES (COMBUSTIBLE,AGUA ETC)

*SISTEMA DE ABASTECIMIENTO DE AGUA CONTRAINCENDIOS;CADA SEIS MESES:

-ACCIONAMIENTO Y ENGRASE DE VALVULAS

-VERIFICACION Y AJUSTE DE PRENSAESTOPAS Y DE LA VELOCIDAD DE LOS MOTORES CON DIFERENTES CARGAS

-COMPROBACION DE LA ALIMENTACION ELECTRICA DE LA LINEA DE PROTECCION


MANTENIMIENTO POR EL PERSONAL CUALIFICADO DE LA INSTALACION CONTRAINCENDIOS:

SEGUN EL REAL DECRETO 1942/1993 Y LA ORDEN DEL 16 DE ABRIL DE 1998 SOBRE EL MISMO,SE ESTABLECE EL PROGRAMA MINIMO DE MANTENIMIENTO,A REALIZAR POR PERSONAL DE EMPRESA MANTENEDORA AUTORIZADA,PARA CADA UNO DE LOS COMPONENTES DE LA INSTALACION.

*BOCAS DE INCENDIO EQUIPADAS (BIE)´,CADA AÑO:

-SE DESMOMTARA LA MANGUERA Y SE ENSAYARA ESTA EN LUGAR ADECUADO.

-COMPROBACION DEL CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LA BOQUILLA EN SUS DISTINTAS POSICIONES Y DEL SISTEMA DE CIERRE

-COMPROBACION DE LA ESTANQUEIDAD DE LOS RACORES Y MANGUERAS Y ESTADO DE LAS JUNTAS

-COMPROBACION DE LA INDICACION DEL MANOMETRO CON OTROS DE REFERENCIA (PATRON)ACOPLADO EN EL RACOR DE CONEXION DE LA MANGUERA

-CADA 5 AÑOS LA MANGUERA DEBE SER SOMETIDA A UNA PRESION DE PRUEBA DE 15 KG/CM CUADRADO

*SISTEMA DE ALMACENAMIENTO DE AGUA CONTRAINCENDIOS (SISTEMA DE ALMACENAMIENTO,IMPULSION Y DISTRIBUCION.

CADA TRES MESES:

-VERIFICACION POR INSPECCION DE TODOS LOS ELEMENTOS,DEPOSITOS ,VALVULAS ,MANDOS, ALARMAS, MOTOBOMBAS, ACCESORIOS, SEÑALES ETC.

-COMPROBACION DE FUNCIONAMIENTO AUTOMATICO Y MANUAL DE LA INSTALACION DE ACUERDO CON LAS INSTRUCCIONES DEL FABRICANTE O INSTALADOR

-MANTENIMIENTO DE ACUMULADORES (LIMPIEZA DE BORNES ,REPOSICION DE AGUA DESTILADA ETC)

-VERIFICACION DE NIVELES (COMBUSTIBLE,AGUA,ACEITE ETC)

-VERIFICACION DE ACCESIBILIDAD A ELEMENTOS,LIMPIEZA GENERAL,VENTILACION DE SALA DE BOMBAS ETS

CADA SEIS MESES:

-ACCIONAMIENTO Y ENGRASE DE VALVULAS

-VERIFICACION Y AJUSTE DE PRENSAESTOPAS

-VERIFICACION DE VELOCIDAD DE MOTORES CON DIFERENTES CARGAS

-COMPROBACION DE ALIMENTACION ELECTRICA,LINEAS Y PROTECCIONES.

CADA AÑO:

-GAMA DE MANTENIMIENTO ANUAL DE MOTORES Y BOMBAS DE ACUERDO CON LAS INSTRUCCIONES DEL FABRICANTE

-LIMPIEZA DE FILTROS Y ELEMENTOS DE RETENCION DE SUCIEDAD EN ALIMENTACION DE AGUA

-PRUEBA DEL ESTADO DE CARGA DE BATERIA Y ELECTROLITO DE ACUERDO CON LAS INSTRUCCIONES DEL FABRICANTE

-PRUEBA ,EN LAS CONDICIONES DE SU RECEPCION ,CON REALIZACION DE CURVAS DEL ABASTECIMIENTO CON CADA FUENTE DE AGUA Y DE ENERGIA.

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TENDENCIAS ACTUALES EN MANTENIMIENTO

UNA DE LAS CARACTERISTICAS DEL MANTENIMIENTO,A DIFERENCIA DE LA EJECUCION DE LAS INSTALACIONES QUE TIENE UN COMIENZO Y UNA CONCLUSION,ES SU CONTINUIDAD EN EL TIEMPO.ASI SE GENERAN GRAN CANTIDAD DE DATOS CONSECUENCIA DEL FUNCIONAMIENTO DE LOS DIFERENTES ELEMENTOS QUE LAS COMPONEN .ESTOS DATOS SON FUNDAMENTALES A LA HORA DE PODER EVALUAR EL COMPORTAMIENTO DE LA INSTALACION Y ELABORAR EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO ,TANTO PARA LAS OPERACIONES RECOMENDADAS POR LOS FABRICANTES DE LOS EQUIPOS (REVISIONES POR HORAS DE FUNCIONAMIENTO,CAMBIOS DE LUBRICANTES,ETC) ,COMO PARA PREDECIR SU COMPORTAMIENTO FUTURO ANALIZANDO LA EVOLUCION DE PARAMETROS CARACTERISTICOS (PRESIONES DE REFIGERANTES Y HACEITES,CONSUMOS DE MOTORES ETC).

ACTUALMENTE LAS TECNICAS DE MANTENIMIENTO,COMO TODAS,ESTAN INFLUENCIADAS DECISIVAMENTE POR LOS ADELANTOS EN INFORMATICA,COMUNICACIONES Y ELECTRONICA,QUE PERMITEN OBTENER LA ADQUISICION DE LOS DATOS,SU TRANSMISION Y TRATAMIENTO A CUALQUIER DISTANCIA.

SI SE TRATA DE UN EDIFICIO O CONJUNTO DE EDIFICIOS,LA TENDENCIA ES A REALIZAR LO QUE SE VIENE LLAMANDO UNA GESTION CENTRALIZADA Y CUANDO SE TRATA DE MUCHAS ,MAS PEQUEÑAS , TELEMANTENIMIENTO.

1.1 GESTION CENTRALIZADA:

LA ESTRUCTURA DE LOS SISTEMAS DE GESTION CENTRALIZADA , RESPONDE AL SIGUIENTE DIAGRAMA:

ESTAN INTEGRADOS POR UN SOFTWARE DE SUPERVISION INSTALADO SOBRE UN ORDENADOR,UN SISTEMA HARDWARE PARA EL TRATAMIENTO DE LOS DATOS Y UNOS ELEMENTOS DE CAMPO PARA LA ADQUISICION DE LOS MISMOS Y LA MANIOBRA DE LOS ELEMENTOS DE LAS INSTALACIONES.TODO EL SISTEMA HARDWARE Y SOFTWARE SE COMUNICA A TRAVES DE UNA RED DE DATOS.

VEAMOS LAS CARACTERISTICAS DE ESTOS ELEMENTOS.

1.1.1 SENSORES:

SON LOS ELEMENTOS DE CAPTACION DE DATOS,SON ELEMENTOS TRANSDUCTORES QUE CONVIERTEN LA INFORMACION FISICA REAL,COMO PRESION,TEMPERATURA,ETC.EN SEÑALES DE TIPO ELECTRICO QUE UTILIZADAS POR LOS CONTROLADORES SIRVEN PARA SUPERVISAR Y CONTROLAR LA INSTALACION.

LAS SEÑALES SE CLASIFICAN EN DOS TIPOS: ANALOGICAS Y DIGITALES.

SI LAS SEÑALES DE ENTRADA Y SALIDA AL CONTROLADOR SON SEÑALES CONTINUAS,ENTONCES EL SISTEMA DE CONTROL SE DENOMINA ANALOGICO.POR EL CONTRARIO ,SI DICHAS SEÑALES PUEDEN ENCONTRARSE UNICAMENTE EN DOS POSIBLES ESTADOS , IDENTIFICADOS POR DOS NIVELES DIFERENTES DE TENSION O INTENSIDAD ,EL SISTEMA DE CONTROL SE DENOMINA DIGITAL.

1.1.2 CONTROLADORES:

LOS CONTROLADORES SON LOS ELEMENTOS INTELIGENTES QUE REALIZAN EL CONTROL DE LA INSTALACION.LOS AUTOMATAS SE ENCUENTRAN REPARTIDOS POR TODA LA INSTALACION DE FORMA QUE RECOGEN LOS DATOS DE TODAS LAS SEÑALES Y ,EN FUNCION DE LO QUE TENGAN PROGRAMADO,ACTUAN SOBRE LOS ELEMENTOS DE CAMPO DE DICHA INSTALACION.DE ESTA FORMA SE REALIZA EL GOBIERNO,CONTROL Y MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES.

LAS CAPACIDADES DE LOS CONTROLADORES VARIAN EN FUNCION DE LAS ENTRADAS Y SALIDAS QUE PUEDEN CONTROLAR,Y SU SELECCION SE REALIZA SEGUN LAS SEÑALES A CONTROLAR DEDUCIDAS DE UNAS TABLAS DISPONIBLES POR CADA FABRICANTE.

1.1.3 RED DE COMUNICACION DE DATOS:

 ES UNA RED LOCAL DE TRANSPORTE DE LA INFORMACION ENTRE CONTROLADORES INDEPENDIENTES DE UN LOCAL O DE UN EDIFICIO O DE VARIOS,A TRAVES DE UN MEDIO COMUN DE COMUNICACION QUE PERMITE COMPARTIR DATOS Y RECURSOS.LOS TIPOS DE SOPORTE FISICOS MEDIANTE CABLES SON LOS SIGUIENTES:

-EL PAR TRENZADO , FORMADO POR DOS HILOS CONDUCTORES AISLADOS ENTRE SI Y EL MEDIO EXTERIOR

-PAR TRENZADO APANTALLADO,ESTA FORMADO POR CONDUCTORES AISLADOS ENTRE SI Y DEL MEDIO EXTERIOR.DISPONE DE UNA MALLA O PANTALLA QUE AISLA LOS PARES ENTRE SI,MAS UNA GENERAL.

-EL CABLE COAXIAL,FORMADO POR DOS CONDUCTORES,UNO INTERIOR Y OTRO EXTERIOR SEPARADOS POR UN AISLANTE (POLIETILENO)

-LA FIBRA OPTICA QUE ES UN HILO DE FIBRA DE VIDRIO QUE TRANSPORTA INFORMACION LUMINOSA Y QUE ESTA RECUBIERTO POR UN MATERIAL REFIGERANTE.





1.2 TELEMANTENIMIENTO:



CONSISTE EN REALIZAR LA GESTION DEL MANTENIMIENTO DE VARIAS INSTALACIONES DISPERSAS GEOGRAFICAMENTE DESDE UN PUESTO CENTRAL, Y PUEDE CONSIDERARSE COMO UNA AMPLIACION DE LOS SISTEMAS DE GESTION CENTRALIZADA.EL SISTEMA DE COMUNICACIONES ESTA COMPUESTO DE UNIDADES LOCALES EN CADA INSTALACION Y UNIDAD CENTRAL EN UN LUGAR SELECCIONADO.LAS FUNCIONES QUE PUEDE INTEGRAR UN SISTEMA COMPLETO SON LAS DEL SIGUIENTE ESQUEMA.
















-ENVIO DE LA INFORMACION NECESARIA DESDE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL

-ENVIOS DE ORDENES DESDE LA UNIDAD CENTRAL A LAS LOCALES,INCLUYENDO LA POSIBILIDAD DE CAMBIAR LOS PROGRAMAS DE CONTROL DE ESTAS

-ANALISIS DE LA INFORMACION Y ELABORACION DE INFORMES Y ORDENES DE ACTUACION , POR PARTE DE LA UNIDAD CENTRAL


LAS UNIDADES LOCALES SUELEN IR SITUADAS EN LAS SALAS DE MAQUINAS,EN BASTIDORES QUE SE CABLEAN A LOS ELEMENTOS DE CAPTACION ,SIENDO VARIABLE LA COMPLEJIDAD DE ESTAS UNIDADES SEGUN LAS FUNCIONES QUE TENGAN QUE REALIZAR.
PUEDE SER NECESARIO COLOCAR VARIAS DE ELLAS EN CADA INSTALACION Y ,AL MENOS UNA DE ELLAS,DEBE INCORPORAR UNA UNIDAD DE ENTRADA /SALIDA QUE ES LA ENCARGADA DE ENVIAR LA INFORMACION DE LAS UNIDADES LOCALES A LA CENTRAL.EL ENVIO SE REALIZA MEDIANTE UN ELEMENTO DENOMINADO ´´ MODEN`` ,(MODULADOR -DEMODULADOR) QUE CONVIERTE LOS DATOS QUE LE LLEGAN EN SEÑALES SUSCEPTIBLES DE SER ENVIADAS POR UNA LINEA TELEFONICA,ESTE ´´ MODEM`` HACE UNA LLAMADA MARCANDO AUTOMATICAMENTE UN NUMERO DE TELEFONO DE LA UNIDAD CENTRAL QUE ESTA DOTADA DE OTRO ´´ MODEM``  IGUAL QUE REALIZA LAS FUNCIONES DE ´´DESCOLGADO`` DEL TELEFONO Y CONVERSACION INVERSA DE LAS SEÑALES ELECTRICAS QUE LE LLEGAN POR LA LINEA DE DATOS.

LA UNIDAD CENTRAL ES UN ORDENADOR CON IMPRESORA Y SU CAPACIDAD DE ALMACENAMIENTO Y TRATAMIENTO DE DATOS VARIARA EN FUNCION DEL NUMERO DE INSTALACIONES CONTROLADAS Y SU COMPLEJIDAD.


LAS VENTAJAS DE UN SISTEMA DE TELEMANTENIMIENTO SON LOS SIGUIENTES:

-RAPIDEZ DE RESPUESTA EN LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO

-OPTIMIZACION DE RECURSOS DE PERSONAL Y REPUESTOS.ES POSIBLE ORGANIZAR EL TRABAJO DEL PERSONAL COORDINANDO LAS ACCIONES CORRECTIVAS CON LA REALIZACION DE PROGRAMAS PREVENTIVOS,Y NO SE PRECISA DISPONER EN CADA INSTALACION DE MUCHOS REPUESTOS QUE PUEDEN SER CONPARTIDOS CON OTRAS INSTALACIONES

-CALIDAD DEL SERVICIO AL PODERSE REALIZAR UN SEGUIMIENTO COMPLETO DE LA INSTALACION ANALIZANDO SUS PARAMETROS FUNDAMENTALES,ELABORAR INFORMES ,AUDITORIAS,ETC.

-POSIBILIDAD DE MANIOBRAS A DISTANCIA DE LOS EQUIPOS Y REALIZACION DE ACTUACIONES CORRECTIVAS SOBRE ELLOS.


ACTUALMENTE ESTOS SISTEMAS ESTAN TENIENDO UNA DE SUS APLICACIONES PRINCIPALES EN EL MANTENIMIENTO DE SALAS DE CALDERAS.





2 LA FIGURA DEL ´´ FACILITIES MANAGEMENT`` :



ES EL CONJUNTO DE TECNICAS NECESARIAS PARA LA ADECUADA DIRECCION DE LOS RECURSOS HUMANOS Y MATERIALES EN UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO INTEGRAL.

EL GERENTE DE LA INFRAESTRUCTURA DEL EDIFICIO O ´´ FACILITIES MANAGER`` ES EL DIRECTOR DEL ENTRAMADO FORMADO POR EL PERSONAL PROPIO Y EL SUBCOMTRATADO QUE INTERVIENE EN LA PRESTACION DEL MANTENIMIENTO INTEGRAL.

SUS FUNCIONES Y OBJETIVOS SERAN:

-ASEGURAR EL FUNCIONAMIENTO Y EL RENDIMIENTO NOMINAL DE LAS INSTALACIONES Y SISTEMAS.

-AUMENTO DE LA DISPONIBILIDAD DE LOS SERVICIOS Y DE LAS PRESTACIONES

-DISMINUCION DEL COSTE DE MANTENIMIENTO,CONSIGUIENDO UNA EXPLOTACION ECONOMICA

-DETECCION Y ELIMINACION DE PUNTOS DEBILES

-REDUCCION DE AVERIAS IMPREVISTAS POR LA DETECCION TEMPRANA DE POSIBLES DAÑOS MEDIANTE PROGRAMAS PREVENTIVOS.

-PROLONGACION DE LA VIDA UTIL DE LAS DIFERENTES INSTALACIONES Y REDUCCION,POR TANTO, DE LAS INVERSIONES DE REEMPLAZO

-REDUCCION DEL COSTE DE EXPLOTACION,AL MANTENER EL SISTEMA EN SU PUNTO OPTIMO DE FUNCIONAMIENTO.

3-PREVISION DEL MANTENIMIENTO DESDE EL PROYECTO:

3.1 FACTORES A CONSIDERAR DESDE EL PROYECTO:

LA TENDENCIA ACTUAL PASA POR LA COLABORACION ,EN PROYECTO Y EN TODAS LAS DEMAS FASES PREVIAS A LA EXPLOTACION DEL INMUEBLE (CONSTRUCCION Y PUESTA EN FUNCIONAMIENTO ), DEL EQUIPO QUE GESTIONARA Y GERENCIARA EL INMUEBLE.

EL TRABAJO CONJUNTO DEBE APORTAR SOLIDEZ Y GARANTIA AL PRODUCTO FINAL ,

SE DEBE INCLUIR LAS CONDICIONES CLIMATICAS COMO TEMPERATURAS EXTREMAS,SOLEAMIENTOS,EXPOSICION AL VIENTO,HUMEDAD DEL AMBIENTE ,LLUVIA,Y NIEVE QUE VAN A INTERVENIR DE MANERA PROTAGONISTA EN EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO DEL EDIFICIO.

SE DEBE INCLUIR UNA ADECUADA SELECCION DE MATERIALES UNA VEZ ESTABLECIDAS LAS CONDICIONES CLIMATICAS ,Y EN COMBINACION CON LA LOCALIZACION,FUNCION Y CARACTERISTICAS DEL USUARIO TIPO DEL INMUEBLE.SE DEBERA ESTUDIAR CUALES SON LOS MATERIALES MAS ADECUADOS AL CASO,BUSCANDO QUE EL ENVEJECIMIENTO Y DETERIORO PROGRESEN EN GRADO MINIMO.

SE DEBE INCLUIR LA PREVISION DE LA LIMPIEZA EN LA ELECCION DE LOS MATERIALES PARA SUELOS,PAREDES Y TECHOS,CRISTALES Y FACHADAS,POR EJEMPLO :

EN LA FACHADA SE DEBE ESTUDIAR LA FORMA EN LA QUE SE VA A MOJAR LA FACHADA Y COMO VA A ESCURRIR EL AGUA DE LLUVIA,SE DEBERA CONSIDERAR COMO VAN A ENVEJECER,COMO SE VAN A OXIDAR O COMO VAN A CAMBIAR DE COLOR LOS MATERIALES DURANTE LA VIDA DEL EDIFICIO.


3.2- EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:


ES UNA FIGURA QUE POCO A POCO SE VA INTRODUCIENDO EN GRAN MEDIDA GRACIAS A LAS EMPRESAS  QUE SE DEDICAN AL MANTENIMIENTO INTEGRAL.

LA NECESIDAD DE ESTABLECER UNA SERIE DE PAUTAS SOBRE EL MANTENIMIENTO Y CORRECTO USO DEL INMUEBLE,DEMANDA LA PRODUCCION DE ESTE TIPO DE DOCUMENTOS QUE ,JUNTO CON LOS PLANOS DEFINITIVOS QUE REFLEJAN EXACTAMENTE LO QUE SE HA HECHO (PLANOS ´´ AS BUILT``)

EL OBJETIVO FUNDAMENTAL DEL MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO NO ES OTRO QUE PONER A DISPOSICION DE LOS USUARIOS DE LOS EDIFICIOS,LAS INSTRUCCIONES NECESARIAS PARA QUE PUEDAN CUMPLIR LAS OBLIGACIONES ASIGNADAS A LOS MISMOS SOBRE EL USO ,MANTENIMIENTO Y CONSERVACION  POR LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION ,CODIGO TECNICO DE LA EDIFICACION ,LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ,LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS,LEGISLACION DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL Y DEMAS DISPOSICIONES SOBRE LA MATERIA.

LA INFORMACION,INSTRUCCIONES,ORIENTACIONES,ASESORAMIENTO Y RECOMENDACIONES QUE SE PROPORCIONAN PERSIGUEN COMO FINES PRIMORDIALES:

-PREVENIR RIESGOS Y COSTES DE ACCIDENTES ,PROTEGIENDO LA INTEGRIDAD DE LAS PERSONAS Y BIENES,TANTO PROPIOS COMO AJENOS A LA EDIFICACION DE QUE SE TRATE

-CONTRIBUIR A LA MEJORA DEL CONFORT Y DE LA CALIDAD DE VIDA

-PROPICIAR EL ALARGAMIENTO DE LA VIDA UTIL DE LA VIVIENDA ,EL EDIFICIO Y SUS INSTALACIONES

-COLABORAR A LA PROTECCION DEL ENTORNO Y DEL MEDIO AMBIENTE ,ESPECIALMENTE EN MATERIA DE LIMITACION  DE LA CONTAMINACION ATMOSFERICA Y MOLESTIAS ACUSTICAS

-GARANTIZAR EL SERVICIO DE LAS INSTALACIONES,MAQUINAS,APARATOS Y EQUIPOS CUIDANDO DE LA EFICACIA DE SU FUNCIONAMIENTO

-FOMENTAR EL AHORRO EN LOS COSTES DE EXPLOTACION DE LOS INMUEBLES ,SOBRE TODO EN MATERIA DE CONSUMOS DE AGUA Y ENERGIA

-SERVIR DE PAUTA Y NORMA A SEGUIR PARA LA REDACCION DE LAS INSTRUCCIONES PARTICULARES QUE TODO  PROMOTOR DEBE ENTREGAR A LOS USUARIOS DE CADA PROMOCION ESPECIFICA.COMO COMPLEMENTO AL MANUAL

SOBRE LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO:

SE RECOGEN DE FORMA SISTEMATICA Y ORDENADA,LAS INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LOS ELEMENTOS CONSTITUTIVOS E INSTALACIONES ,ESTABLECIENDOSE LA PERIODICIDAD Y FRECUENCIA DE LAS INSPECCIONES Y COMPROBACIONES A REALIZAR ,LOS ENCARGADOS DE EFECTUARLAS,LOS ELEMENTOS,PARTES O ASPECTOS A VERIFICAR,VIGILAR O REVISAR Y LAS ACTUACIONES DE ENTRETENIMIENTO,MANUTENCION,LIMPIEZA,TRATAMIENTO O REPARACIONES A LLEVAR A CABO.CONCLUYE ESTA PARTE CON UN PLAN ESQUEMATICO EN EL QUE TRATAN DE RESUMIRSE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO.

SOBRE LAS OBRAS DE REFORMA,CONSERVACION Y REPARACION:

OFRECE ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES BASICAS A TENER EN CUENTA PARA REALIZAR,DURANTE EL PERIODO DE VIDA DEL EDIFICIO OBRAS DE REFORMA Y REPARACION,COMPRENDIENDO TAMBIEN CONSEJOS SOBRE MEDIDAS PREVISORAS Y DE APROVISIONAMIENTO,PRECAUCIONES Y PROHIBICIONES,MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN EL TRABAJO E INFORMACION SOBRE LAS EXIGENCIAS TECNICAS Y ADMINISTRATIVAS REQUERIDAS PARA CADA TIPO DE OBRA.




3.3 NECESIDADES DE SERVICIO EN LOS EDIFICIOS:

LAS NECESIDADES DE SERVICIO Y MANTENIMIENTO QUE PRESENTAN LOS EDIFICIOS VARIAN EN FUNCION DE SUS CARACTERISTICAS,USO Y DESTINO.

LOS EDIFICIOS MAS SENCILLOS SE SUELEN BASTAR CON LAS FIGURAS DEL ADMINISTRADOR TRADICIONAL,QUE COORDINA ,Y LA DEL PORTERO-CONSERJE ,QUE CONCENTRA LAS FUNCIONES DE CONTROL-SEGURIDAD,LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO,SUPLEMENTADOS POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS PARA EL MANTENIMIENTO MAS COMPLEJO DE LAS INSTALACIONES.

LOS GRANDES INMUEBLES PASAN A NECESITAR DE UN DIRECTOR O JEFE DE LA INFRAESTRUCTURA QUE GESTIONA CONJUNTAMENTE RECURSOS HUMANOS Y MEDIOS TECNICOS,Y QUE ES EL ENLACE CON LA EMPRESA QUE GERENCIA Y MANTIENE EL INMUEBLE,COORDINANDO LOS DISTINTOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EXPLOTACION.

3.3.1 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD DEL EDIFICIO:

LA LEY 49/1960,DE 21 DE JULIO,DE PROPIEDAD HORIZONTAL,ESTABLECE,EN SU ARTICULO 18, LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS.SON LAS SIGUIENTES:

-VELAR POR EL BUEN REGIMEN DEL EDIFICIO,SUS INSTALACIONES Y SERVICIOS,Y HACER A ESTOS EFECTOS LAS OPORTUNAS ADVERTENCIAS Y APERCIBIMIENTOS A LOS TITULARES

-PREPARAR CON LA DEBIDA ANTELACION Y SOMETER A LA JUNTA EL PLAN DE GASTOS PREVISIBLES,PROPONIENDO LOS MEDIOS NECESARIOS PARA HACER FRENTE A LOS MISMOS

-ATENDER A LA CONSERVACION Y ENTRETENIMIENTO DEL EDIFICIO,DISPONIENDO LAS REPARACIONES ORDINARIAS,Y EN CUANTO A LAS EXTRAORDINARIAS,ADOPTAR LAS MEDIDAS URGENTES,DANDO INMEDIATA CUENTA A LA JUNTA O EN SU CASO A LOS PROPIETARIOS

-EJECUTAR LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN MATERIA DE OBRA Y EFECTUAR LOS PAGOS Y REALIZAR LOS COBROS QUE SEAN PROCEDENTES

-ACTUAR,EN SU CASO,COMO SECRETARIO DE LA JUNTA Y CUSTODIA,A DISPOSICION DE LOS TITULARES,LA DOCUMENTACION DE LA COMUNIDAD

-TODAS LAS DEMAS ATRIBUCIONES QUE SE CONFIERAN POR LA JUNTA

SEGURIDAD EN EL TRABAJO DE MANTENIMIENTO

1.1 LA NORMATIVA.

SE ESTABLECEN LAS CONDICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN LAS OBRAS E  INSTALACIONES DENTRO DE LA LEY 31/1995 SOBRE PREVENCION DE RIESGOS LABORALES ( LPRL) Y SE DESARROLLA EN EL REAL DECRETO 1.627/1997.

EN ESTA LEY SE ESTABLECE QUE EL ´´ EMPRESARIO DEBERA REALIZAR UNA PLANIFICACION DE LA ACTIVIDAD PREVENTIVA A PARTIR DE UNA EVALUACION INICIAL DE LOS RIESGOS PARA LA SEGURIDAD Y SALUD DE SUS TRABAJADORES`` .

TAMBIEN EL TRABAJO DEL MANTENEDOR DEBE REALIZARSE DENTRO DE ESTA NORMATIVA,SI BIEN LOS RIESGOS A LOS QUE SE ENFRENTA SON DIFERENTES A LOS DE UN INSTALADOR,DADO QUE LA CONSTRUCCION YA SUELE ESTAR TERMINADA. PARA EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE UNA EMPRESA MANTENEDORA,RESPECTO A LA MENCIONADA LEY LPRL,SI SU TAMAÑO NO ES MUY GRANDE ,PUEDE CONCERTARLO CON OTRA EMPRESA ACREDITADA POR LA ADMINISTRACION  PARA LA PRESTACION DE SERVICIOS DE PREVENCION,SEGUN SE DESARROLLA EN EL REGLAMENTO DE LOS SERVICIOS DE PROTECCION,APROBADO POR EL REAL DECRETO 39/1997.

1.2. PRINCIPIOS GENERALES


LOS PRINCIPIOS GENERALES DE PREVENCION DE RIESGOS LABORALES,RECOGIDOS EN LA MENCIONADA LEY,QUE REGIRAN EN CUALQUIER AMBITO DE LA FORMA DE DECISIONES,SON LAS SIGUIENTES:


-EVITAR LOS RIESGOS

-EVALUAR LOS RIESGOS INEVITABLES

-CONVATIR LOS RIESGOS EN SU ORIGEN

-ADAPTAR EL TRABAJO A LA PERSONA

-TENER EN CUENTA LA EVOLUCION TECNOLOGICA

-SUSTITUIR LO PELIGROSO POR LO QUE ENTRAÑA POCO O NINGUN RIESGO

-PLANIFICAR LA PREVENCION E INTEGRARLA EN LA LINEA JERARQUICA DE LA EMPRESA

-ANTEPONER LA PROTECCION COLECTIVA A LA PERSONAL

-DAR LAS INSTRUCCIONES DEBIDAS A LOS TRABAJADORES



PARA LLEVAR A CABO LA GESTION PREVENTIVA ES NECESARIO LA IMPLANTACION DE UN PLAN DE PREVENCION DE RIESGOS LABORALES,EN EL QUE,AL MENOS,SE INCLUYAN LOS SIGUIENTES ASPECTOS:


-LA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA

-LA DEFINICION DE FUNCIONES,PRACTICAS,PROCEDIMIENTOS Y PROCESOS

-LOS RECURSOS HUMANOS PARA LLEVAR A CABO LA ACCION PREVENTIVA



LA EVALUACION INICIAL ES LA BASE A PARTIR DE LA CUAL SE GENERA EL PLAN DE PREVENCION,ENTENDIDA AQUELLA COMO EL CONJUNTO DE MEDIDAS DIRIGIDAS A EVITAR ,MINIMIZAR,SUSTITUIR O CONTROLAR LOS RIESGOS DERIVADOS DE LA ACTIVIDAD LABORAL.ESTA EVALUACION INICIAL,QUE PERMITE ESTABLECER LAS ACTIVIDADES A DESARROLLAR POR EL SERVICIO DE PREVENCION ,Y SON SUS PRINCIPALES OBJETIVOS LOS SIGUIENTES:


-IDENTIFICAR Y COMUNICAR LOS RIESGOS EVITABLES

-IDENTIFICAR Y COMUNICAR LOS RIESGOS QUE PRECISAN DE ATENCION INMEDIATA

-IDENTIFICAR Y EVALUAR LOS RIESGOS NO EVITABLES ASOCIADOS A LAS CONDICIONES DE TRABAJO OBSERVADAS

-VERIFICAR QUE LAS MEDIDAS DE CONTROL EXISTENTES SEAN OPERATIVAS Y SUFICIENTES,ASI COMO RECOMENDAR AQUELLAS QUE SEAN NECESARIAS.

-RECOMENDAR ACCIONES CORRECTIVAS DONDE SE ESTIME CONVENIENTE

-RECOMENDAR EL ESTABLECIMIENTO DE NORMAS Y PROCEDIMIENTOS SEGUROS

-VERIFICAR LA EFECTIVIDAD DE LAS MEDIDAS MEDIANTE LA IMPLANTACION DE SISTEMAS DE CONTROL ACTIVO Y REACTIVO.


ASI MISMO, SE REALIZARA UN DIAGNOSTICO PERIODICO DE LA SITUACION ,CON EL FIN  DE CONTROLAR ADECUADAMENTE LAS CONDICIONES DE TRABAJO EN LAS SIGUIENTES CONDICIONES:


-CUANDO EL DIAGNOSTICO INICIAL PONGA DE MANIFIESTO LA PRESENCIA DE SUSTANCIAS,PROCEDIMIENTOS DE FABRICACION O CONDICIONES AMBIENTALES QUE SIGNIFIQUEN RIESGOS ESPECIALES

-CUANDO CAMBIEN LAS CONDICIONES DDE TRABAJO,LAS SUSTANCIAS UTILIZADAS O UNA NUEVA MAQUINARIA VARIE SUSTANCIALMENTE LA FORMA DE PRODUCCION

-CUANDO SE HAYA OCASIONADO UN DAÑO A LA SALUD DE LOS TRABAJADORES,O CUANDO SE DETECTEN DENTRO DE LOS CONTROLES PERIODICOS DE LA VIGILANCIA DE LA SALUD,INDICIOS SUFICIENTES DE QUE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS RESULTEN INSUFICIENTES.


EL GUION A SEGUIR PARA REALIZAR CUALQUIER TAREA SE COMPONDRA DE CINCO NIVELES:

-1º OPERACION A REALIZAR

-2º EQUIPO TECNICO NECESARIO

-3º IDENTIFICACION DE RIESGO-RIESGOS ESPECIFICOS

-4º PREVENCION

-5º PROTECCION- PROTECCION COLECTIVA (PV)-PROTECCION INDIVIDUAL(PI)



1.3 RESPONSABILIDAD DE LA EMPRESA MANTENEDORA:

EL RESPONSABLE DE LA EMPRESA MANTENEDORA DEBERA REALIZAR LA PLANIFICACION DE LA ACTIVIDAD PREVENTIVA,A PARTIR DE UNA EVALUACION INICIAL DE LOS RIESGOS,PARA LA SEGURIDAD Y SALUD DE SUS TRABAJADORES,BIEN DIRECTAMENTE (SI DISPONE DE LOS MEDIOS Y CAPACIDAD SUFICIENTE),BIEN A TRAVES DE UN SERVICIO DE PREVENCION.

ES TAMBIEN RESPONSABILIDAD DE LA EMPRESA EL SUMINISTRO AL TRABAJADOR DE SU EQUIPO DE PROTECCION INDIVIDUAL Y SU REPOSICION CUANDO EL ESTADO DE DETERIORO DE CUALQUIER ELEMENTO SEA TAL QUE NO LE PROTEJA DEL RIESGO EN CUESTION.PARA RENOVAR EL EQUIPO SE ENTREGARA EL DETERIORADO,


1.4 EQUIPO DE PROTECCION INDIVIDUAL:
CONSISTE EN EQUIPAMIENTO MINIMO DE CADA PERSONA,QUE SE CONOCE CON EL NOMBRE DE ´´EPI`` , Y ES EL SIGUIENTE:

-CASCO DE SEGURIDAD

-ZAPATOS DE SSEGURIDAD,CON PUNTERA REFORZADA

-GUANTES DE CUERO DE SEGURIDAD,PARA LA MANIPULACION MANUAL DE CARGAS

-GUANTE DE CUERO CONTRA CONTACTO TERMICO

-GUANTE DE PVC Y GAFAS HERMETICAS DE PROTECCION,PARA EL EMPLEO DE DECAPANTE

-PROTECCION OCULAR PARA TRABAJOS DE SOLDADURA

-PROTECCION OCULAR PARA TRABAJOS DE CORTE


1.5 VIGILANCIA DE LA SALUD:


EL PERFECTO ESTADO DE SALUD DEL TRABAJADOR SERA OBJETIVO PRINCIPAL DE LA LEY DE PREVENCION DE RIESGOS LABORALES.SU CONTROL,DENTRO DE UNA EMPRESA MANTENEDORA,SUELE COMENZAR A SU INCORPORACION CON UN EXAMEN DE SALUD (RECONOCIMIENTO MEDICO),REALIZADO TENIENDO EN CUENTA LOS RIESGOS ESPECIFICOS A LOS QUE SE VERA SOMETIDO.

ES RESPONSABILIDAD DE LA EMPRESA ES ESTE COMETIDO SEGUN LA LEY DE PRL, EN SU ARTICULO 22.

EL CONTRATO DE MANTENIMIENTO

EL MANTENIMIENTO CORRECTIVO NO SUELE SER OBJETO DE UN CONTRATO ESPECIFICO Y, CUANDO SE ESTABLECE ES, ORDINARIO,UN COMPROMISO DE ASISTENCIA TECNICA CON UN TIEMPO DE RESPUESTA Y TARIFAS DE MANO DE OBRA Y MATERIALES.

EN CUANTO AL MANTENIMIENTO PREVENTIVO PODEMOS DISTINGUIR:

A) MANTENIMIENTO PREVENTIVO CON VISITAS PERIODICAS.
SE FIJAN LA TARIFA HORARIA Y EL TIEMPO DE RESPUESTA Y PUEDE AÑADIRSE UN TANTO ALZADO PARA MANO DE OBRA DE REPARACIONES E INCLUSO UNA PARTIDA PARA MATERIALES FUNGIBLES.

ESTE TIPO DE CONTRATOS ES ACTUALMENTE EL MAS NUMEROSO Y AFECTA A LA MAYORIA DE LAS INSTALACIONES PEQUEÑAS Y MEDIANAS.CONFORME LOS CONTRATOS SON MAS COMPLETOS ,PUEDE SER INTERESANTE PARA AMBAS PARTES INCLUIR CANTIDADES FIJAS POR ALGUNAS PARTIDAS ESPECIFICAS COMO REPUESTOS,YA QUE DE ESTA FORMA AUMENTA EL INTERES DEL CONTRATISTA POR EL  BUEN ESTADO DE LAS INSTALACIONES PARA OBTENER EL MAYOR BENEFICIO.

B) MANTENIMIENTO PREVENTIVO CON PERMANENCIA.
(CONDUCTIVO).SE UTILIZA EN LAS INSTALACIONES GRANDES Y EXIGE LA PRESENCIA DE PERSONAL EN LA INSTALACION DURANTE LA TOTALIDAD DE LA JORNADA O UNA PARTE DE LA MISMA.



*PREVIAMENTE A FIRMAR EL CONTRATO ES CONVENIENTE REALIZAR LA SIGUIENTE ACTIVIDADES:

1-ANALISIS DE LAS INSTALACIONES Y SU FUNCIONAMIENTO.RELACION DE ELEMENTOS QUE LAS COMPONEN,CON ESPECIAL INCIDENCIA EN LOS MAS IMPORTANTES PARA EL SERVICIO Y DE MAYOR VALOR ECONOMICO

2-EVALUACION DE LA INCIDENCIA ECONOMICA DE UN FALLO DE LA INSTALACION

3-RECOPILACION DE INFORMACION:PROYECTO TECNICO,MANUAL DE INSTRUCCIONES CON CARACTERISTICAS DE FUNCIONAMIENTO Y MANTENIMIENTO,CATALOGOS,ESQUEMAS DE PRINCIPIO Y ACTAS DE RECEPCION DE LA INSTALACION DONDE SE INDIQUEN LAS ANOMALIAS DETECTADAS Y SU ADECUACION A LA NORMATIVA VIGENTE.

4-ACONTINUACION SE RELACIONAN LOS ASPECTOS GENERALES QUE DEBEN FIGURAR EN EL CONTRATO:

-PARTES CONTRATANTES

-OBJETO

-ALCANCE

-CLAUSULAS DE LIBRE ACCESO A LAS INSTALACIONES

-HORARIO DE TRABAJO NORMAL Y EXTRAORDINARIO

-RECURSOS DEL CONTRATISTA A DISPOSICION DEL CLIENTE

-RECURSOS A CARGO DEL CLIENTE:LOCALES PARA ALMACEN,ENERGIA
ELECTRICA,AGUA, ETC

-PRECIOS

-DURACION Y PROCEDIMIENTO DE RENOVACION Y RESCISION
-CONDICIONES DE PAGO



*LAS FUNCIONES DEL TITULAR DE MANTENIMIENTO SON:


-FIJAR EL PLAN DE MANTENIMIENTO

-ADAPTAR EL MANUAL DE INSTRUCCIONES CUANDO SE PRODUZCAN MODIFICACIONES EN LA INSTALACION

-ADAPTAR,EN CASO NECESARIO,LOS ESQUEMAS Y LOS PLANOS DE LA INSTALACION PARA QUE EN TODO MOMETO , CORRESPONDAN A LA SITUACION REAL DE LA MISMA

-REGISTRAR LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO Y PREVENTIVO,ASI COMO LAS REPARACIONES Y MODIFICACIONES QUE SE REALICEN EN LA INSTALACION.

-MANTENER LA INSTALACION EN FUNCIONAMIENTO EN LAS CONDICIONES QUE SE FIJEN Y SEGUN REGLAMENTACION AMBIENTAL Y DE SEGURIDAD.

-INFORMAR AL TITULAR Y, EN SU CASO,A LOS ORGANISMOS COMPETENTES DE LAS ANOMALIAS QUE SE PRODUZCAN EN EL FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTALACIONES.


REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO:

 EL MANTENEDOR DEBERA LLEVAR UN REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO,EN EL QUE SE REFLEJEN LOS RESULTADOS DE LAS TAREAS REALIZADAS.

EL REGISTRO PODRA REALIZARSE EN UN LIBRO U HOJAS DE TRABAJO ,SE NUMERARAN CORRELATIVAMENTE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO DE LA INSTALACION,DEBIENDO FIGURAR LA SIGUIENTE INFORMACION,COMO MINIMO:

-EL TITULAR DE LA INSTALACION Y UBICACION DE ESTA

-EL TITULAR DEL MANTENIMIENTO

-EL NUMERO DE ORDEN DE LA OPERACION EN LA INSTALACION

-LA FECHA DE EJECUCION

-LAS OPERACIONES REALIZADAS Y EL PERSONAL QUE LAS REALIZO

-LA LISTA DE MATERIALES SUSTITUIDOS O REPUESTOS CUANDO SE HAYAN EFECTUADO OPERACIONES DE ESTE TIPO.

-LAS OBSERVACIONES QUE SE CREAN OPORTUNAS.

EL REGISTRO DE LAS OPERACIONES DE MANTENIMIENTO DE CADA INSTALACION SE HARA POR DUPLICADO Y SE ENTREGARA UNA COPIA AL TITULAR DE LA INSTALACION.TALES DOCUMENTOS DEBEN GUARDARSE AL MENOS DURANTE TRES AÑOS,CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE EJECUCION DE LA CORRESPONDIENTE OPERACION DE MANTENIMIENTO.


REGLAMENTACION QUE AFECTA A LAS INSTALACIONES:

ACONTINUACION SE INDICAN RECLAMENTACIONES QUE AFECTAN A LAS INSTALACIONES,DE CLIMATIZACION Y CALEFACCION.

-REGLAMENTO DE INSTALACIONES TERMICAS EN LOS EDIFICIOS (RITE) E INSTRUCCIONES TECNICAS (ITE) COMPLEMENTARIAS

-REGLAMENTO DE SEGURIDAD PARA PLANTAS E INSTALACIONES FRIGORIFICAS

-REGLAMENTO DE APARATOS A PRESION E INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS

-REGLAMENTO ELECTROTECNICO PARA BAJA TENSION ,Y SUS INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS MI.BT

-REGLAMENTO DE INSTALACIONES DE GAS EN LOCALES DESTINADOS A USOS DOMESTICOS,COLECTIVOS  O COMERCIALES

-REGLAMENTO DE REDES Y ACOMETIDAS DE COMBUSTIBLES GASEOSOS

-REGLAMENTO GENERAL DEL SERVICIO PUBLICO DE GASES COMBUSTIBLES

-REGLAMENTO DE APARATOS QUE UTILIZAN GAS COMO COMBUSTIBLE

-REGLAMENTO DE INSTALACIONES PETROLIFERAS E INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS

-REGLAMENTO DE HOMOLOGACION DE QUEMADORES DE COMBUSTIBLES LIQUIDOS E INSTALACIONES FIJAS

-REGLAMENTO DE ACTIVIDADES MOLESTAS,INSALUBLES,NOCIVAS Y PELIGROSAS

-NORMA BASICA DE LA EDIFICACION NBE-CT 79.CONDICIONES TERMICAS DE LOS EDIFICIOS

-NORMA BASICA NBE-CA 81 CONDICIONES ACUSTICAS DE LOS EDIFICIOS

-NORMA BASICA NBE-CPI 96.PROTECCION CONTRAINCENDIOS

-LEY DE PROTECCION DEL AMBIENTE ATMOSFERICO

-ORDENANZA GENERAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD EN EL TRABAJO

-ORDENANZAS MUNICIPALES

-NORMATIVA DE LAS COMPAÑIAS SUMINISTRADORAS DE ENERGIA ELECTRICA Y COMBUSTIBLE.


EL MANTENIMIENTO SE CONSIDERA SATISFACTORIO CUANDO:

1-TODOS LOS EDIFICIOS Y EQUIPOS ESTEN BIEN CUIDADOS,LIMPIOS Y LIBRES DE SUCIEDADES.LAS  SUPERFICIES EXPUESTAS ESTEN FUERTES Y ACABADAS APROPIADAMENTE;Y TODO EL EQUIPO ELECTRICO,MECANICO Y DE SEGURIDAD ESTE CORRECTAMENTE REPARADO.

2-MANUALES DE OPERACION Y DE SERVICIO,DIAGRAMAS ESQUEMATICOS Y ELECTRICOS,DIBUJOS DE TRABAJO Y CATALOGOS DE REPUESTOS ESTEN FACILMENTE DISPONIBLES PARA MANTENIMIENTO DE TODAS LAS PIEZAS

3-REPUESTOS ESENCIALES ESTEN FACILMENTE DISPONIBLES PARA EQUIPOS ESENCIALES DE OPERACIONES DE EMERGENCIA O PARA APOYAR  ACTIVIDADES NECESARIAS DE LOS VISITANTES

4-REGISTROS Y DIARIOS ADECUADOS DE OPERACION ESTEN ACTUALIZADOS Y DISPONIBLES

5-PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO ASEGUREN LA DETECCION  Y CORRECCION DE CONDICIONES PELIGROSAS

6-SISTEMAS Y EQUIPOS DE PROTECCION CONTRAINCENDIOS ESTEN EN BUENAS CONDICIONES TODO EL TIEMPO

7-TECHOS Y CANALES EVITAN LA ENTRADA DE AGUA O HUMEDADES A LOS EDIFICIOS

8-LAS ESTRUCTURAS ESTAN LIBRES DE ASENTAMIENTO DIFERENCIAL,GOTERAS,UNIONES FLOJAS Y LA INVASION DE VEGETACION

*EN LOS EDIFICIOS:

1-PUERTAS,VENTANAS,Y OTRAS APERTURAS. ESTEN LIMPIOS Y LIBRES DE TODA SUCIEDAD,GRASA Y MARCAS DESAGRADABLES.

2-DRENAJE(CANALES,BALDOSAS SUPERFICIALES Y SISTEMAS DE DRENAJE).ESTEN LIBRES DE OBTRUCCIONES  Y TODO DESAGUADERO ESTE ABIERTO.

3-SUPERFICIES,(PINTURA , GALVANIZADOS ETC),ESTEN TRATADOS PARA EVITAR DETERIOROS

4-ELECTRICO,(ALAMBRES,SISTEMAS DDE ALUMBRADO,ETC),QUE LOS SISTEMAS ELECTRICOS CUMPLA CON EL CODIGO ELECTRICO RESPECTIVO.LOS ARTEFACTOS ELECTRICOS ESTEN FUNCIONANDO CORRECTAMENTE Y NO EMITAN SONIDOS MOLESTOSOS,QUE LOS ARTEFACTOS ELECTRICOS Y ENCHUFES ESTEN LIMPIOS Y SOLIDOS,

*EN LOS PISOS:

1-ESTEN ESTRUCTURALMENTE SOLIDOS,SIN SEÑAS DE DESPLAZAMIENTO Y DEFLECCION

2-LAS COBERTURAS ESTEN LIBRES DE DETERIORO OBJECCIONABLE,EVIDENCIAS DE VANDALISMO,DESGASTE EXCESIVO.ETC

3-COBERTURAS(AZULEJOS ETC) ESTEN LIMPIAS Y PROTEGIDAS CON MATERIALES ACEPTABLES.

4-QUE LOS AZULEJOS  ESTEN LIBRES DE BASURA,TIERRA,MARCAS O SEÑALES,ETC

5-LOS CIMIENTOS Y MUROS EXTERIORES ESTEN ESTRUCTURALMENTE SOLIDOS Y APOYEN EL PESO SUPERIMPUESTO
QUE ESTEN LIBRES DE ASENTAMIENTOS DIFERENCIALES,O DESPLAZAMIENTO LATERAL,VERTICAL O LONGITUDINAL


*BASURAS Y DESPERDICIOS:

1-LOS RECIPIENTES ESTEN VACIADOS DE ACUERDO CON UN HORARIO QUE EVITE QUE SE LLENEN

2-LOS RECIPIENTES SEAN DE SUFICIENTE NUMERO Y CONVENIENTEMENTE UBICADOS PARA ALCANZAR LA DEMANDA

3-LOS RECIPIENTES ESTEN LIBRE DDE DAÑO,DETERIORO Y OLORES OBJECCIONABLES ,Y LOS ALRREDEDORES INMEDIATOS ESTEN LIBRES DE BASURA

4-LOS BASURRALES ESTEN UBICADOS Y OPERADOS SEGUN NORMAS APLICABLES (DE LOS SERVICIOS DE SALUD,DEL SISTEMA DE AREAS PROTEGIDAS ETC)

*SISTEMA DE AGUA:

1-PROVEAN UN FLUJO CONTINUO AL SISTEMA QUE SATISFACE LA DEMANDA,TANTO EN CANTIDAD COMO EN PRESION

2-PROVEA UNA CALIDAD DE AGUA QUE CUMPLA CON LAS NORMAS OFICIALES RESPECTIVAS

3-QUE EL EQUIPO SE MANTENGA DE ACUERDO CON RECOMENDACIONES DE FABRICA Y QUE FUNCIONE SEGUN LO PLANIFICADO

4-PROVEA NIVELES DE RESIDUO DE CLORO SEGUN NORMAS INDICADAS POR LAS AUTORIDADES  COMPETENTES

5-VALVULAS,HIDRANTES Y OTRO EQUIPO SIMILAR OPEREN SEGUN SU PROPOSITO DESIGNADO

*TERRENOS Y JARDINES:

1-CESPED. ESTE UNIFORME EN APARIENCIA,ATRACTIVO Y SANO,Y LIBRE DE ESPACIOS DESPROVISTOS DE CESPED,DE BASURA,RAMAS, Y OTROS DESPEJOS

2-LOS BORDES,DONDE SE DEFINAN,ESTEN BIEN MARCADOS,BORDES NO DEFINIDOS DEBEN MEZCLARSE GRADUALMENTE CON EL AMBIENTE QUE LO RODEE

3-RESEMBRAR LOS LUGARES DESNUDOS Y MANTENER AL MINIMO EL SOBRE USO EN LAS ZONAS DONDE SE VEAN DAÑOS EN LA COBERTURA

4-HACER RESTRRICCIONES DE USO EN LOS PERIODOS CUANDO EL SUELO PUEDA SUFRIR UN EXCESO DE COMPACTACION

5-QUE LA COBERTURA SEA ATRACTIVA Y SUFICIENTE LARGO Y DENSIDAD PARA PROTEGER EL SUELO,Y QUE ESTE LIBRE DE EROSION Y DESPOJOS.

6-MANTENER LIBRES DE ARBOLES QUE SEAN DEFECTUOSOS O POTENCIALMENTE PELIGROSOS.

*LOS CERCAMIENTOS:

1-LA CERCA DE SEGURIDAD ,PREVENGA LA ENTRADA DE ANIMALES Y PERSONAS QUE ENTREN POR MEDIOS ILEGALES

2-QUE LOS PORTONES FUNCIONEN SIN TRABARSE

3-QUE LA CERCA Y MUROS DE DELIMITACION SEAN ATRACTIVOS ,IMPIDAN LA ENTRADA Y ESTEN LIBRES DE VEGETACION,HENDIDURAS,POSTES CAIDOS O PERDIDOS,MAL ALINEAMIENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES,BASURAS,Y QUE LA SUPERFICIE ESTE LIBRE DE VANDALISMO

4-QUE LOS PORTONES ABRAN SIN PROBLEMAS

5-LAS ACERAS,ENCINTADOS,PATIOS Y CAMINOS PEATONALES.ESTEN LIBRES DE BASURA,DESPOJOS Y RAMAS PELIGROSAS,QUE EL DRENAJE ESTE ABIERTO Y FUNCIONANDO EN TODO MOMENTO.LAS UNIONES ENTRE BALDOSAS,LADRILLOS ETC. ESTEN SOLIDAS Y COMPLETAS , SIN PEDAZOS FLOJOS ,LAS SUPERFICIES DE CONCRETO NO DEJEN FILTRAR EL AGUA ,Y QUE ESTEN LIBRES DE HENDIDURAS ,HUECOS Y BORDES DESPAREJADOS.

*EN CUANTO AL EDIFICIO ESTOS SON LOS PROBLEMAS TIPICOS QUE HAY QUE REVISAR:

1-TECHO
TEJAS U OTRO MATERIAL FLOJO,GOTERAS O SEÑALES DE HUMEDAD EN EL INTERIOR,SOPORTES O VIGAS EN MAL ESTADO

2-PAREDES O MUROS
VIGAS O TABLONES EN MAL ESTADO,RAJADURAS,SEÑAS DE HUMEDAD,INSECTOS,FALTA DE PINTURA U OTRO MATERIAL PROTECTOR

3-PISOS
RAYADOS,TABLAS FLOJAS,SOPORTES CURVADOS O EN MAL ESTADO,FALTA DE PINTURA EN AREAS PUBLICAS

4-CIMIENTOS
EN MAL ESTADO (POR HUMEDAD,INSECTOS ETC)

5-MUEBLES
EN BUENAS CONDICIONES

6-VENTANAS
QUE CIERREN Y ABRAN BIEN Y EN BUEN ESTADO

7-IDENTIFICACION DE RIESGOS
ESCALINATAS RESBALOSAS O EN MAL ESTADO;TABLAS ROTAS,FALTA DE PASAMANOS

8-SISTEMA ELECTRICO
CORREGIR REPARACIONES POCO ACEPTABLES HECHAS POR LOS OCUPANTES,INSTALACIONES DE ACUERDO CON LAS NORMAS ESTABLECIDAS

9-SISTEMA DE AGUA
TUBERIAS Y LLAVES QUE NO GOTEAN,PRESION ADECUADA,INODORO QUE FUNCIONA BIEN

10-SISTEMA DDE CALEFACCION
SEGURIDAD Y EFICIENCIA,ALMACENAMIENTO APROPIADO DE COMBUSTIBLE,FUNCIONAMIENTO ADECUADO DEL SISTEMA,UBICACION CORRECTA

11-SISTEMA DE ALCANTARILLADO
ASEGURAR QUE LOS SISTEMAS ESTEN FUNCIONANDO BIEN,SIN CAUSAR OLORES O DESAGUES DESAGRADABLES Y SIN CONTAMINACION DE LAS VIAS FLUVIALES .ASEGURAR QUE EXISTA UN DRENAJE ADECUADO DE LOS ALRREDEDORES.

CONCEPTOS SOBRE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

DEFINICIONES:

La palabra mantenimiento,

 es bastante conocida y utilizada por la gran mayoría
de personas especialmente cuando se trata de evidenciar, el estado de la infraestructura, el mal o poco efectivo funcionamiento de máquinas, equipos sus respectivos accesorios, siendo cada vez más vigente la siguiente interpretación "Mantenimiento es: Cuando todo va bien, nadie recuerda que existe. Cuando algo va mal, dicen que no existe. Cuando es para gastar, se dice que no es necesario. Pero cuando realmente no existe, todos concuerdan en que debería existir". Sin embargo, la acepción más entendida sobre la palabra Mantenimiento corresponde "al conjunto de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles, instalaciones, máquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y económico, previniendo daños o reparándolos cuando ya se hubieran producido".



Enfoque técnico:

Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y confiable, para no interrumpir la prestación de los servicios. conservación de la infraestructura física con los costos de operación más bajos posibles.
Se establece 3 tipos de mantenimiento:


-mantenimiento  Correctivo:

 Obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programación.

-mantenimiento  Preventivo:

 Obedece a una programación y no a la demanda

-mantenimiento  Predictivo:

Corresponde a la filosofía de trabajo para reforzar el Evitar que una falla de las instalaciones ponga en riesgo la prestación adecuada de los servicios .

Infraestructura:
 edificios, dependencias, planta física y en general, obras civiles,
instalaciones adosadas, equipos y sus componentes, que conforman el establecimiento
educacional.

Mantenimiento:
establecimiento tales como funcionalidad, seguridad, productividad, confort, imagen
corporativa, salubridad e higiene. Otorga la posibilidad de racionalizar costos de operación.
El mantenimiento debe ser tanto periódico como permanente, preventivo y correctivo

.Mantenimiento preventivo:
particularidad de prever anticipadamente el deterioro, producto del uso y agotamiento de
la vida útil de componentes, partes, piezas, materiales y en general, elementos que
constituyen la infraestructura o la planta física, permitiendo su recuperación, restauración,
renovación y operación continua, confiable, segura y económica, sin agregarle valor al
establecimiento.

Mantenimiento correctivo:
la vida útil u otros factores externos, de componentes, partes, piezas, materiales y en general, de elementos que constituyen la infraestructura o planta física, permitiendo su recuperación, restauración o renovación, sin agregarle valor al establecimiento.

Programa periódico de mantenimiento:
de mantenimiento con carácter de permanentes y continuas, orientadas a preservar y mantener las condiciones originales de operación de determinada infraestructura, expresando la periodicidad y alcance del servicio y los recursos comprometidos en dicho proceso.

Presupuesto de operación:
necesarios de emplear para la normal operación de un edificio facultando la asignación periódica y sistemática de estos recursos por vías de financiamiento pertinentes a cada establecimiento en particular.

Costos de operación:
para la operación en términos normales de un edificio. El costo de operación expresada habitualmente en flujos, es decir, recursos empleados en función de una unidad de tiempo y que se contemplan en los presupuestos normales anuales de operación de los establecimientos

.Reparación:
infraestructura ya construida. Se diferencian en reparaciones menores y mayores, calificándose según la magnitud de la actividad de inversión o de operación y de su fuente de financiamiento. Generalmente, las reparaciones menores se contemplan en presupuestos de operación, mientras que las reparaciones mayores se manejan como inversiones ya que normalmente exceden a los presupuestos de operación.

Ampliación: modificación de lo ya existente.

Conservación:

funcionamiento y funcionalidad originales de la concepción de un establecimiento

.Restauración:

a su estado o estimación original.

Servicios técnicos:

establecimiento con cierto grado de calificación, capacitación, que ejercen acciones de mantenimiento preventivo y/o correctivo. El servicio técnico puede ser ejecutado directamente por su personal o puede ser contratado a terceros que posean el grado de conocimiento adecuado y conveniente.

Contratistas:

técnica y económica adecuadas, asumen la responsabilidad de ejecutar por orden de un mandante la compra de servicios, determinadas acciones profesionales o técnicas bajo condiciones previamente definidas.

Registro de contratistas:

según materia y especialidad u ordenados por capacidad técnica, económica y experiencia.

Especificaciones técnicas:  

que regulan los procesos de ejecución de obras de mantenimiento o servicios técnicos contratados a terceros.

Contratos:

cuantitativamente las acciones de mantenimiento efectuadas por contratistas o servicios técnicos ajenos al establecimiento. En él se definen los compromisos adquiridos, plazos de ejecución, montos y forma de pago, garantías, sanciones, etc

.Propuesta o licitación pública:

se comunica en qué consiste el origen de la convocatoria, su alcance, las condiciones generales de exigencia que deben cumplir los interesados en participar, las fechas límites para las etapas del proceso, los antecedentes que lo regirán, etc.

Ejecución directa:
del establecimiento.

Implica la formación de una unidad de mantenimiento con la capacidad suficiente para abordar los problemas que se presenten. Su nivel de resolución lo define la capacitación técnica, destreza y experiencia del equipo humano que conforma esta unidad. un contratista que toma a su cargo la dirección, ejecución y administración del trabajo, por cuenta y en representación del mandante. Este reembolsará todos los gastos en que se incurra en la ejecución, más una cantidad definida con antelación por concepto de gastos de administración y los honorarios pactados.

Ejecución por contrato:

por el mandante, sostenedor, director o administrador del establecimiento.
El contratista establece el monto del contrato asumiendo el riesgo de cualquier variación en los precios. La oferta es por un precio fijo, único y total por lo contratado, pudiéndose establecer reajustabilidad o ajuste monetario en procesos prolongados.