LA RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTTO DE UN EDIFICIO,CORRESPONDE EN PRIMER LUGAR AL USUARIO,SEA PROPIETARIO O ARRENDATARIO CON UNA BUENA UTILIZACION DE LOS DIFERENTES COMPONENTES INTERIORES Y EXTERIORES DEL EDIFICIO,CON LA LIMPIEZA,TRABAJOS DE CONSERVACION HABITUALES Y FUNDAMENTALMENTE INFORMANDO DE TODOS LOS DEFECTOS O ANOMALIAS QUE OBSERVE EN EL EDIFICIO A LA PERSONA RESPONSABLE DE SU MANTENIMIENTO
ASPECTOS PREVIOS
EMBARCARSE EN UN PROYECTO DE REFORMAR O MODIFICAR ALGUNA DE LAS PARTES DE UN EDIFICIO,PUEDE SER UNA EXPERIENCIA MUY AGRADABLE O UNA AUTENTICA PESADILLA.
POR ELLO ES VITAL COMENZAR CON BUEN PIE Y PLANIFICAR PASO A PASO CADA ACTUACION CONCRETA DENTRO DEL EDIFICIO.ASI SE GASTARA MENOS DINERO Y SE EJECUTARA CADA MODIFICACION SEGUN LO PREVISTO.
UNA PLANIFICACION EQUIVOCADA PUEDE DESENBOCAR EN MALOS RESULTADOS,COSTES INNECESARIOS Y RIESGO DE ACCIDENTES.
SE DEBE PREPARAR UNA LISTA BASICA CON TODOS LOS PUNTOS BASICOS QUE DEBEN SER REVISADOS A LA HORA DE COMENZAR CUALQUIER TRABAJO DE REFORMA.
*VALORACION DE LA SITUACION:
NO EXISTE UNA VALORACION EXACTA SOBRE EL COSTE EN TIEMPO Y ESFUERZO PARA LLEVAR A CABO UNA TAREA DETERMINADA,PORQUE ELLO DEPENDE DE LAS HABILIDADES PERSONALES DEL QUE LA REALIZA,DEL TIEMPO E ILUSION QUE SE APLIQUE.
ADEMAS DE LA EXPERIENCIA Y HABILIDADES EN EL USO DE LAS HERRAMIENTAS,ASI COMO LA CANTIDAD DE HORAS O DE DIAS QUE SE DESEAN UTILIZAR PARA TERMINAR EL TRABAJO.
INDEPENDIENTEMENTE DE LAS CAPACIDADES O DE LAS CONDICIONES PERSONALES DEL INDIVIDUO QUE VA A REALIZAR LA TAREA,TAMBIEN SE DEBE TENER EN CUENTA OTRO TIPO DE FACTORES COMO EL ESTADO DEL EDIFICIO EN CUESTION O EL NIVEL DE ARREGLO QUE SE QUIERE REALIZAR.
SI SE NECESITA UN ANDAMIO PARA EL TRABAJO,SE DEBERA CALCULAR EL TIEMPO REQUERIDO PARA SU MONTAJE Y ENCARGARLO EN SU MOMENTO,CUANDO HAYA QUE REALIZAR REPARACIONES IMPORTANTES EN EL PARAMENTO,HABRA QUE DAR UN NUEVO REVOQUE Y ESPERAR 3 DIAS PARA EL FRAGUADO.LAS IMPRIMACIONES Y LAS CAPAS DE PREPARACION Y REFUERZO DEBERAN FRAGUAR O SECARSE ANTES DE APLICAR LA SIGUIENTE CAPA,EN MUCHOS CASOS SE NECESITA UN DIA PARA CADA FASE.LOS TIEMPOS DE ESPERA PUEDEN SER CLARAMENTE MAS LARGOS CON TIEMPO HUMEDO Y FRIO.LOS MESES DE NOVIEMBRE A MARZO ESTAN CONTRAINDICADOS PARA HACER ARREGLOS EN FACHADAS .EL REVOQUE Y LAS PINTURAS NO ES APROPIADO HACERLAS SOBRE SUPERFICIES RECALENTADAS POR UN SOL DIRECTO.EN ESTOS CASOS,EL MORTERO Y LAS PINTURAS PIERDEN RAPIDAMENTE SU HUMEDAD,ACABAN AGRIETANDOSE Y SE ADHIEREN INSUFICIENTEMENTE AL FONDO.
*EL OBJETIVO DE REALIZAR UN BUEN TRABAJO:
ES MUY COMPLICADO CONOCER EXACTAMENTE EL TIEMPO QUE SE VA A INVERTIR EN LA REALIZACION DE UN DETERMINADO TRABAJO.ES CIERTO QUE ,EN LA MAYORIA DE LAS OCASIONES ,SE PUEDE LLEGAR A CALIBRAR CUANTO SE VA A TARDAR EN SOLUCIONAR UN DETERMINADO PROBLEMA EVIDENTE.SIN EMBARGO NO HAY MANERA DE SABER ,QUE ES LO QUE SE ESCONDE DETRAS DE UNA ZONA DESCONCHADA O DE SI UNA HUMEDAD ES IRREVERSIBLE.POR ESO ,SABEMOS LO QUE SE VA A REALIZAR O LO QUE SE QUIERE CAMBIAR ,PERO SE DESCONOCE EL FIN DE LA OBRA O DE LA REPARACION HASTA QUE NO SE COMIENZA Y SE TERMINA.
EN MUCHAS OCASIONES ,NO HAY MANERA DE CONOCER EL ALCANCE DE LA OBRA HASTA QUE NO SE RETIRA LA PIEZA QUE SE QUIERE CAMBIAR .
EN ESTE SENTIDO ,EL ARREGLO SUELE SER UNA FUENTE DE FUTURAS REPARACIONES,YA QUE UNA VEZ QUE SE HA RETIRADO EL MATERIAL EN CUESTION ,ESTE SUELE DEJAR A LA VISTA UN SINFIN DE PROBLEMAS ,COMO PUEDEN SER HUMEDADES,DESCONCHONES, GRIETAS ETC.
MUCHAS VECES ,ANTES DE EMPEZAR UNA FAENA LO MAS CONVENIENTE ES PONERSE EN LO PEOR .SOLO EN ESTE CASO NO SE SENTIRA FRUSTRADO POR LOS INEVITABLES RETRASOS QUE SE VAN ACUMULANDO PARA SOLUCIONAR UN PROBLEMA SIMPLE ,A LA PRIMERA VISTA. ASI COMO TENER BIEN CLARA LA CONVENIENCIA DE CONTRATAR ALGUN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL POR SI ALGUN VECINO SUFRIERA ALGUN ACCIDENTE MIENTRAS NOS AYUDA A REALIZAR NUESTRO TRABAJO.O A CAUSA DE UN DESPISTE POR NUESTRA PARTE CUANDO REALIZAMOS LA FAENA.
LA PLANIFICACION DEL TRABAJO:
LA PLANIFICACION PREVIA DE LA OBRA ES FUNDAMENTAL PARA QUE EL RESULTADO FINAL SEA EL DESEADO SIN MAS CONTRATIEMPOS QUE LOS PROPIOS DE LA REPARACION .
EN ESTA LINEA DEBERA TENER EN CUENTA EL TIPO DE ARREGLO QUE SE VA A ACOMETER,EL TIEMPO DEL QUE SE DISPONE , EL TIPO DE HERRAMIENTAS A USAR Y EL PROCEDIMIENTO A EJECUTAR;ES DECIR TENER TODOS LOS CABOS BIEN ATADOS ANTES DE INICIAR EL PROCESO DE REPARACION QUE SE DESEA LLEVAR A EFECTO.
CUANDO SE ACOMETE UNA REPARACION HAY QUE TENER PRESENTE QUE ,ALO MEJOR ,EL RESTO DE LAS ESTANCIAS DEL EDIFICIO PUEDEN VERSE AFECTADAS POR LA OBRA ,YA SEA COMO LUGARES DE ALMACENAMIENTO DE MUEBLES O DE HERRAMIENTAS O COMO EXTENSION DE LA PROPIA REPARACION .
POR ESTA RAZON ,LO ACONSEJABLE ES HACER EL TRABAJO EN SESION CONTINUA O EN EL MENOR PERIODO DE TIEMPO POSIBLE ,PARA QUE DE ESTA FORMA EL RESTO DEL EDIFICIO NO SE VEA AFECTADO POR LA REPARACION POR UN TIEMPO INDEFINIDO.
IGUALMENTE DENTRO DE LA PLANIFICACION DE LA OBRA ,DEBERA REALIZAR PREVIAMENTE UNA LISTA DE MATERIALES Y EQUIPAMIENTO NECESARIOS PARA EJECUTAR EL ARREGLO EN PERFECTAS CONDICIONES TECNICAS.ESTA CIRCUNSTANCIA PUEDE ACARREAR RETRASOS INESPERADOS POR LA FALTA DE CIERTOS MATERIALES QUE SON IMPRESCINDIBLES PARA EL COMIENZO DEL ARREGLO.SOLAMENTE CUANDO TODO ESTA LISTO PARA EMPEZAR ES CUANDO SE DEBE INICIAR LA REPARACION CORRESPONDIENTE.
*PLANIFICAR LAS PRIORIDADES DEL TRABAJO:
UN BUEN CRONOGRAMA DE TAREAS Y TIEMPO LE SERVIRA PARA REDUCIR AL MAXIMO LAS MOLESTIAS EN EL EDIFICIO .
DEBERA REALIZAR UN PLAN DE TRABAJO POR MEDIO DE UNA LISTA DE LABORES QUE SERA EJECUTADO SEGUN LAS PRIORIDADES EXISTENTES: ALGUNOS DE LOS ARREGLOS SERAN URGENTES,LA PRIMERA CONSIDERACION TIENE QUE OBEDECER A UNA SECUENCIA LOGICA QUE EVITE TENER QUE RETOMAR ESTADIOS ANTERIORES DE TRABAJO POR HABERSE OLVIDADO DE ELLOS.
OTRO DE LOS ASPECTOS QUE MERECE TENERSE EN CUENTA ES EL TIEMPO QUE SE INVERTIRA EN HACER LA TAREA.LO RECOMENDABLE ES PLANTEARSE UN TIEMPO DE EJECUCION DEL TRABAJO ,DE ESA FORMA SE TRABAJA SEGUN UNA PLANIFICACION.
*LA SECUENCIA DEL TRABAJO DEBE SER PLANIFICADA DE LA SIGUIENTE FORMA:
EL TRABAJO PRIORITARIO:
SE TRATA DE AQUELLAS REPARACIONES URGENTES QUE NECESITA EL EDIFICIO Y QUE SE DEBEN ACOMETER LO ANTES POSIBLE PARA EL BUEN FUNCIONAMIENTO DEL MISMO
EN ESTE SENTIDO SE DEBE PRESTAR ESPECIAL ATENCION A LOS DEFECTOS ENCONTRADOS QUE SE REFIEREN A LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO.
-PODREDUMBRE
-MANPOSTERIAS INESTABLES
-GRIETAS
-CARCOMA
-CAÑERIAS Y DESAGUES DEFECTUOSOS
-MUROS EXTERIORES INESTABLES
-TEJADO DEFECTUOSO
-ELEMENTOS DE SEGURIDAD
LOS TRABAJOS INTERIORES:
SON TODOS AQUELLOS RELACIONADOS CON EL QUEHACER DIARIO DEL EDIFICIO.
-FONTANERIA
-ELECTRICIDAD
-REPARACIONES VARIAS
-DECORACION
DENTRO DE LOS TRABAJOS DE INTERIOR ESTAN:
-BAJAR TECHOS
-CONSTRUIR NUEVAS PAREDES
-ELIMINAR TABIQUES
-NUEVAS INSTALACIONES DEE FONTANERIA Y CALEFACCION
-COLOCACION DE NUEVOS ENCHUFES
-AISLAMIENTO DEL SUELO
-CAMBIO DE SUELOS
-COLOCACION DE NUEVOS ZOCALOS
-PINTAR TECHOS
-PINTAR PAREDES
-COLOCAR REVESTIMIENTOS
-BARNIZAR PIEZAS DE MADERA
TRABAJOS EXTERIORES:
SON TODOS LOS REFERIDOS A LAS LABORES EXTERNAS DEL EDIFICIO
-REPARACION DE PAREDES Y MUROS EXTERNOS
-COLOCACION DE PUERTAS DE ACCESO
-ARREGLOS DIVERSOS EN ZONAS DE JARDINES
-COLOCACION DE PAVIMENTOS
-ETC
ANTES DE REALIZAR DETERMINADAS REFORMAS EN EL EDIFICIO,DEBERA INFORMARSE DE SI SE REQUIERE PERMISO DE OBRA PARA LLEVAR A CABO EL ARREGLO
EL REQUISITO DE LA LICENCIA DE OBRA CONSISTE SIMPLEMENTE ,EN LA OBTENCION DE UN PERMISO PARA REALIZAR OBRAS EXTERIORES O INTERIORES DE CIERTO CALADO.EN CUALQUIER CASO,DEBERA ASESORARSE CON ANTERIORIDAD PARA CONOCER SI UNA U OTRA OBRA REQUIERE DE LA PERCEPTIVA LICENCIA.
LAS AUTORIDADES LOCALES SUELEN EXIGIR LICENCIA PARA LOS SIGUIENTES ARREGLOS:
-CAMBIO DE LA CALEFACCION CENTRAL
-CAMBIOS EXTRUCTURALES EN EL INTERIOR DEL EDIFICIO
-CONSTRUCCION DE UN MURO O VALLA EN EL JARDIN
-INSTALAR UNA PISCINA
-CONSTRUIR UN PEQUEÑO COBERTIZO
-CONSTRUIR UN PORCHE
-CONSTRUIR UN INVERNADERO
-CONSTRUIR UN GARAGE
-DEMOLER PARTES DEL EDIFICIO
-CONVERTIR UNA VIVIENDA EN OFICINA O EN APARTAMENTOS
SEGUN CONSUMER EROSKI ,SI LA OBRA NO VA A AFECTAR A LA ESTRUCTURA NI A LA FACHADA DEL EDIFICIO ,NO SERA NECESARIO NINGUN TIPO DE TRAMITE ADMINISTRATIVO,ESTO SUPONE NO TENER QUE PRESENTAR UN PROYECTO DE LA REFORMA QUE VAYA A EMPRENDER QUE LA ENCARECERA EN UN TANTO POR CIENTO MAS ,SEGUN EL AYUNTAMIENTO.NO OBTANTE,AUNQUE NO SEA NECESARIO SOLICITAR UNA LICENCIA DE OBRA SI SERA NECESARIO REALIZAR UNA ACTUACION COMUNICADA,QUE ES GRATUITA.
LO QUE LA GENTE QUIERE SABER ANTES
DE QUE USTED LE HAGA UN TRABAJO:
1-LO PRIMERO ES TENER REFERENCIAS SUYAS,QUE DICEN SUS CLIENTES DE USTED Y DE LOS TRABAJOS QUE REALIZA, NIVEL DE ACABADO,LIMPIEZA,HONESTIDAD,CALIDAD DEL TRABAJO,RAPIDEZ,COSTE DE TRABAJOS REALIZADOS ETC
2-COMO PUEDEN LOCALIZARLE Y CONTACTAR CON USTED,COMO ES SU TARGETA COMERCIAL, SU DIRECCION DE CORREO POSTAL Y DIRECCION DE CORREO ELECTRONICO,TELEFONO ETC
3-AQUI PIENSE EN QUE ES LO QUE USTED QUIERE QUE SUS CLIENTES PIENSEN DE USTED ,COMO ES SU RELACION CON LOS CLIENTES ,ETC
4-LOS CLIENTES TAMBIEN QUIEREN SABER A QUIEN ESTAN PAGANDO,SIN HABLAR MAL DE LA COMPETENCIA TIENE HACERLE VER LO QUE OBTENDRA SI LE CONTRATA A USTED PARA HACER EL TRABAJO,RAPIDEZ,LIMPIEZA,BUEN ACABADO,EXPERIENCIA ESPECIALIZACION ,ETC
5-DE USTED DEPENDE QUE LAS PERSONAS SEPAN SU VALOR.TODOS TENEMOS AREAS ESPECIFICAS QUE NOS HACEN MAS VALIOSOS PARA DETERMINADOS PROYECTOS,PONGA SU TARIFA U HONORARIOS SEGUN EL VALOR QUE USTED PROPORCIONA.MANTENGA SU POSICION,DEJE QUE LOS CAZADORES DE GANGAS SE VAYAN
6-CONCLUSION.CONSTRUYA SU NEGOCIO BASADO EN SUS CONDICIONES Y DEJE QUE LOS QUUE QUIERAN PAGAR POCO O UNA CANTIDAD RIDICULA ,CONTRATEN A OTRO.
LA LEY DE LOS CINCO DE SITTER EN MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS:
ESTA LEY ESTIMA LOS COSTOS DIFERENTES QUE REPRESENTAN LA CORRECCION DE LOS DEFECTOS EN LAS DIFERENTES ETAPAS DE LA VIDA DE UN EDIFICIO
1-FASE DE PROYECTO:
DICE QUE TODA MEDIDA TOMADA A NIVEL DE DISEÑO CON EL OBJETIVO DE AUMENTAR LA PROTECCION Y LA DURABILIDAD DE LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO.IMPLICAN UN COSTO ASOCIADO A LA FASE DE PROYECTO
2-FASE DE EJECUCION:
TODA MEDIDA FUERA DEL PROYECTO,TOMADA DURANTE LA FASE DE EJECUCION PROPIAMENTE DICHA ,INCLUYENDO EN ESE PERIODO LA OBRA RECIEN CONSTRUIDA IMPLICA UN COSTO 5 VECES SUPERIOR AL COSTO QUE REPRESENTARIA TOMAR UNA MEDIDA EQUIVALENTE EN LA FASE DE PROYECTO.PARA PODER OBTENER EL MISMO NIVEL FINAL DE PROTECCION ,DURABILIDAD O VIDA UTIL DE LA ESTRUCTURA.
3-FASE DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO:
TODA MEDIDA TOMADA CON ANTELACION Y PREVISION ,DURANTE EL PERIODO DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO ,PUEDE SER ASOCIADA A UN COSTO 5 VECES MENOR QUE AQUEL NECESARIO PARA LA CORRECCION DE LOS PROBLEMAS GENERADOS A PARTIR DE UNA INTERVENCION NO PREVENTIVA TOMADA CON PRECEDENCIA A LA MANIFESTACION EXPLICITA DE PROBLEMAS PATOLOGICOS .AL MISMO TIEMPO ESTARA ASOCIADA A UN COSTO 25 VECES SUPERIOR A AQUEL QUE HABRIA OCASIONADO UNA DECISION DE PROYECTO PARA LA OPTENCION DEL MISMO GRADO DE PROTECCION Y DURABILIDAD DE LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO
4-FASE DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
CORRESPONDE A LOS TRABAJOS DE DIAGNOSTICO ,PRONOSTICO,REPARACION ,REFUERZO Y PROTECCION DE LAS ESTRUCTURAS QUE YA PERDIERON SU VIDA UTIL DE PROYECTO Y PRESENTAN MANIFESTACIONES PATOLOGICAS ,OSEA CORRECCION DE PROBLEMAS EVIDENTES.A ESTAS ACTIVIDADES SE PUEDE ASOCIAR UN COSTO 125 VECES SUPERIOR AL COSTO DE LAS MEDIDAS QUE PODRIAN Y DEBERIAN HABER SIDO TOMADAS EN LA FASE DE DISEÑO Y QUE IMPLICAN EL MISMO NIVEL DE DURABILIDAD Y PROTECCION QUE SE ESTIMA PARA ESA OBRA DESPUES DE LA INTERVENCION CORRECTIVA.
SEGUN SITTER APLAZAR UNA INTERVENCION SIGNIFICA AUMENTAR LOS COSTOS DIRECTOS EN CINCO VECES MAS
LOS COSTOS DE MANTENIMIENTO PUEDEN DISMINUIR EN DEPENDENCIA DE LA RAPIDEZ Y PRECISION CON QUE SE APLIQUE EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO.
CLASIFFICACIONES DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS:
LOS MANTENIMIENTOS PUEDEN CLASIFICARSE ATENDIENDO A TRES FACTORES:
1-EL TIPO DE OBRA
2-EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE
3-EL MOMENTO EN QUE SE REALIZA EL MISMO
1-ATENDIENDO AL TIPO DE OBRA PUEDE CONSIDERARSE:
*MANTENIMIENTO DE OBRA NUEVA
EL QUE SE REALIZA EN CICLOS PREVISTOS DESDE EL MOMENTO ES QUE SE ELABORA EL PROYECTO Y QUE DEBE APLICARSE TAN PRONTO CONCLUYE LA CONSTRUCCION
*MANTENIMIENTO DE OBRAS VIEJAS EXISTENTES:
EL QUE DEBE COMENZAR SU APLICACION DESPUES QUE SE HAN EFECTUADO LAS REPARACIONES O RECONSTRUCCIONES REQUERIDAS PARA ELIMINAR LOS DESPERFECTOS EXISTENTES
2-SEGUN EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE SE DEFINEN:
*MANTENIMIENTO PRIVADO:
EL QUE DEBE REALIZAR DE FORMA CONTINUA Y POR MEDIOS PROPIOS EL USUARIO DE UN EDIFICIO
*MANTENIMIENTO ESTATAL:
EL QUE SE REALIZA POR LOS ORGANISMOS DEL ESTADO,ESCUELAS, HOSPITALES CARRETERAS ETC
3-TENIENDO EN CUENTA EL MOMENTO EN QUE SE REALIZA SE CONSIDERAN:
*MANTENIMIENTO PREVENTIVO
EL QUE DEBE SER PREVISTO POR EL PROFESIONAL AL REALIZAR EL PROYECTO DE UNA OBRA,PREVIENE CUALQUIER INCONVENIENTE QUE PUEDA OCURRIR .TIENE LA POSIVILIDAD DE SER PROGRAMADO EN EL TIEMPO Y POR LO TANTO EVALUADO ECONOMICAMENTE.TIENE COMO OBJETIVO EL CONTROL A PRIORI DE LAS DEFICIENCIAS Y PROBLEMAS QUE SE PUEDAN PLANTEAR EN EL EDIFICIO DEVIDO AL USO NATUAL DEL MISMO.
PARA LLEVAR A CABO EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO HAY QUE DESARROLLAR UN PLAN ADAPTADO A LA FORMA Y SITUACION DEL EDIFICIO PARA ELLO TENDREMOS QUE REVISAR LA DOCUMENTACION TECNICA Y VER LA REALIDAD DEL EDIFICIO,REDACTAR UN PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO ADAPTADO,PLANIFICAR LAS ACTUACIONES A REALIZAR A CORTO Y MEDIO PLAZO,Y GARANTIZAR LA DURABILIDAD DEL INMUEBLE
*MANTENIMIENTO CORRECTIVO:
EL QUE SE PLANIFICA EJECUTAR EN LAS CONSTRUCCIONES PARA EVITAR AL MAXIMO LOS DETERIOROS.TRATA DE CORREJIR AQUELLOS ERRORES QUE YA PRESENTA LA EDIFICACION .ESTE MANTENIMIENTO COMPRENDE AQUELLAS OPERACIONES NECESARIAS PARA HACER FRENTE A SITUACIONES INESPERADAS,ES DECIR NO PREVISTAS NI PREVISIBLES.
EN EL MANTENIMIENTO CORRECTIVO TENEMOS QUE REALIZAR UN ANALISIS DE ACTUACIONES TECNICAS REALIZADAS PARA EL CORRECTO MANTENIMIENTO,SUPERVISAR Y HACER UN SEGUIMIENTO DE EJECUCION DE OBRAS Y GARANTIZAR LAS ACTUACIONES REALIZADAS.
OTRO TIPO DE CLASIFICACION DEL MANTENIMIENTO Y REPARACION DE EDIFICIOS :
1-EL MANTENIMIENTO ORDINARIO:
COMPRENDE TODOS AQUELLOS TRABAJOS PERIODICOS SOBRE ELEMENTOS COMUNES O PRIVATIVOS QUE SEGUN LAS CARACTERISTICAS TECNICAS DEL EDIFICIO SE HAN DE REALIZAR CON MOTIVO DE SU UTILIZACION Y DEL ENVEJECIMIENTO Y DESGASTE DE SUS SISTEMAS DE PROTECCION E INSTALACIONES POR LA ACCION ORDINARIA DE LA AGRESIVIDAD AMBIENTAL Y DEL PROPIO ENVEJECIMIENTO DE LOS MATERIALES EMPLEADOS EN SU CONSTRUCCION
2-REPARACIONES EXTRAORDINARIAS:
COMPRENDEN AQUELLOS TRABAJOS NECESARIOS A EFECTUAR EN LOS EDIFICIOS CUANDO SE PRODUZCAN LAS SITUACIONES SIGUIENTES:
-AVERIAS EXTRAORDINARIAS DERIVADAS DE LA ACCION ANORMAL DE AGENTES CLIMATOLOGICOS O AMBIENTALES.
-DESPERFECTOS EXTRAORDINARIOS DERIVADOS DE LA VEJEZ ANTICIPADA DE LOS COMPONENTES,INSTALACIONES,ETC.DEL EDIFICIO A CAUSA DE EFECTOS Y VICIOS OCULTOS EN EL DISEÑO O LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCION.
*CLASIFICACION DE ACUERDO CON LOS OBJETIVOS,COMPLEJIDAD Y COSTOS DEL MANTENIMIENTO:
1-MANTENIMIENTO SIMPLE O HABITUAL:
PUEDEN CONSIDERARSE DESDE LOS TRABAJOS TAN SIMPLES COMO LA LIMPIEZA PERIODICA DE DETERMINADOS ELEMENTOS CON EL FIN DE ELIMINAR EL POLVO,LA HUMEDAD Y LOS AGENTES EROSIONANTES O AGRESIVOS ETC. HASTA LA REPOSICION O REPARACION DE DETERMINADOS COMPONENTES DE LA EDIFICACION .POR EJEMPLO :
-SUSTITUCION DE LAMPARAS
-SUSTITUCION DE INTERRUPTORES
Y
-OTROS ELEMENTOS DE LA INSTALACION ELECTRICA,PINTURA,REPARACION O REPOSICION DE HERRAJES,CARPINTERIA ,CRISTALES ETC.
A)EL COSTO PROMEDIO DE LAS OPERACIONES QUE SE CONTEMPLAN EN ESTE MANTENIMIENTO PUEDE OSCILAR ENTRE EL 2 Y EL 5 % DEL COSTO TOTAL DE LA EDIFICACION.
B)MANTENIMIENTO MEDIO
CONSISTE EN LA REPARACION DE PARTES NO FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACION PARA PROLONGAR SU VIDA UTIL Y EVITAR DETERIOROS MAS GRAVES.DEBE REALIZARSE POR PERSONAL ESPECIALIZADO EN ESTE TIPO DE TRABAJO.EL COSTO PROMEDIO OSCILA ENTRE EL 10 Y EL 15 % DEL COSTO TOTAL DE LA EDIFICACION
C)MANTENIMIENTO COMPLEJO
CONSISTE EN LA REPARACION COMPLEJA O LA SUSTITUCION DE ELEMENTOS,FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACION ,DEBE REALIZARSE POR PERSONAL ESPECIALIZADO ,SU COSTO PROMEDIO VARIA DEL 25 AL 30 %DEL COSTO TOTAL DE LA EDIFICACION.
*CLASIFICACION DE LOS TIPOS DE MANTENIMIENTO ATENDIENDO A LA PERIODICIDAD:
1-MANTENIMIENTO PLANIFICADO
CONSISTENTE EN ACTUACIONES PERIODICAS EN UN EDIFICIO CON UNA VISION PREVENTIVA,QUE SE PUEDE ARTICULAR SOBRE LA BASE DE UN PROGRAMA PREESTABLECIDO O RUTINARIO O BASANDOSE EN UNA METODOLOGIA PREDICTIVA QUE ESTABLEZCA EL PROGRAMA EN FUNCION DE UN BUEN CONOCIMIENTO DEL ESTADO Y EVOLUCION DEL EDIFICIO
2-MANTENIMIENTO NO PLANIFICADO
CONSISTE EN ACTUACIONES EN UN EDIFICIO CON UN OBJETIVO PURAMENTE CORRECTIVO FRENTE A DEFECTOS CONSTRUCTIVOS QUE SE DETECTAN DE FORMA INESPERADA O DE AVERIAS IMPREVISTAS.
COMO SE HA PODIDO OBSERVAR SON MUCHAS LAS CLASIFICACIONES QUE SE PUEDEN ENCONTRAR ACERCA DE LOS TRABAJOS DE MANTENIMIENTO ATENDIENDO A DIFERENTES FACTORES.
Y REPECTO A LOS COSTOS ,SON MAS IMPORTANTES LOS COSTOS DE MANTENIMIENTO Y USO DURANTE LA VIDA UTIL DEL EDIFICIO QUE LOS DE CONSTRUCCION O INSTALACION E INCLUSO MAS DIFICILES DE PREVEER PUES EN GRAN MEDIDA ,EL MANTENIMIENTO QUE SE HARA GENERALMENTE NO SERA DE TIPO PREVENTIVO SINO CORRECTIVO.
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