Y PARA PROCEDER DE UN MODO CORRECTO ,ES PRECISO CONOCER LOS ELEMENTOS PRINCIPALES DE LAS INSTALACIONES DE LOS EDIFICIOS O CASAS DE PLANTA BAJA.
VALE LA PENA CONOCER SU FUNCIONAMIENTO PARA ESTAR EN CONDICIONES DE EVALUAR POSIBLES PROBLEMAS.UNA CASA MODERNA ES UN CONJUNTO COMPLEJO DE ESTRUCTURAS,INSTALACIONES,REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EN MATERIALES DIVERSOS.EL USO COTIDIANO Y EL DESGASTE NATURAL CAUSAN ROTURAS Y DEGRADACIONES EN MUCHOS ELEMENTOS.PARA EL MANTENIMIENTO ORDINARIO BASTARA CON TENER ALGUNAS NOCIONES DE LA ESTRUCTURA Y LAS INSTALACIONES DE AGUA ,ELECTRICAS,DE GAS ETC. PARA RESOLVER PEQUEÑOS O MEDIANOS INCONVENIENTES.TAMBIEN DEBEREMOS CONOCER EN PRINCIPIO LAS HERRAMIENTAS MAS COMUNMENTE USADAS POR ESPECIALIDADES,LAS CUALES NO SON MUCHAS ,PERO DEBEN SER DE OPTIMA CALIDAD PARA QUE DEN BUEN SERVICIO Y DUREN EL MAYOR TIEMPO POSIBLE,ELEGIREMOS SIEMPRE CON CUIDADO,PENSANDO SIEMPRE EN SU FUTURO USO:CADA TIPO DE OPERACION REQUIERE UNA HERRAMIENTA PRECISA,LO QUE FACILITA EL TRABAJO.
¿Y QUE HAY QUE TENER?
PARA LOS TRABAJOS DE MANTENIMIENTO Y REPARACION DE VIVIENDAS ,SON NECESARIAS VARIAS HERRAMIENTAS DE MANO.UN MALETIN BIEN EQUIPADO PERMITE HACER FRENTE A TAREAS DE DIVERSO TIPO,POR LO QUE CONVIENE DISPONER DEL SURTIDO COMPLETO.
HAY UNA NORMA GENERAL IMPORTANTISIMA,COMPRAREMOS SIEMPRE HERRAMIENTAS DE LA MEJOR CALIDAD POSIBLE.AUNQUE EL GASTO NOS RESULTE EN APARIENCIA EXCESIVO,QUEDARA AMPLIAMENTE COMPENSADO POR SU DURACION Y SU BUEN FUNCIONAMIENTO DURANTE AÑOS.
TAMBIEN ES BUENO DISPONER DE UNA SERIE DE FICHAS DE REPARACIONES QUE EN ESTE BLOG LAS FACILITAREMOS ,PARA RESOLVER PEQUEÑAS AVERIAS COMO CUANDO UN GRIFO GOTEA,UN LAVABO ESTA OBSTRUIDO ,LAS HUMEDADES,INFILTRACIONES,GRIETAS,DESCONCHADOS ,ELIMINACION DE MANCHAS ETC.
TODOS ESTOS PROBLEMAS QUE SURGEN CON FRECUENCIA PUEDEN SOLUCIONARSE CON FACILIDAD,CON RECURSOS SIMPLES Y CON ALGUNAS NOCIONES SOBRE COMO PROCEDER EL PROBLEMA QUEDARA RESUELTO.
EN ESTE BLOG TRATAREMOS TODOS LAS ESPECIALIDADES DEL TECNICO AUSILIAR DE SERVICIOS ,QUE SE COMPONE DE LAS QUE TIENEN LOS CONSERGES,LOS AUXILIARES DE SERVICIOS GENERALES, LOS AUXILIARES DE CONTROL DE ACCESOS,LOS AUXILIARES DE LIMPIEZA Y LOS RECEPCIONISTAS .
LO QUE SE PRETENDE ESQUE ESTE BLOG TENGA CASI LAS MISMAS CARACTERISTICAS QUE LAS QUE SE PUEDEN TENER CUANDO SE REALIZA UN CURSO DE CAPACITACION.
ES UN BLOG INTERACTIVO DONDE PUEDES PROPONER PREGUNTAS Y CUALQUIER VISITANTE QUE SE HA ENCONTRADO EN TU MISMA SITUACION Y LA HA RESUELTO SATISFACTORIAMENTE ,TE PUEDE DAR RESPUESTA A TU PREGUNTA.
BUENO ESPERO QUE CON LA COLABORACION DE TODOS LOGREMOS HACER UN BLOG INTERACTTIVO QUE NOS AYUDE A SER UNOS AUTENTICOS PROFESIONALES EN EL AREA DE TECNICO AUXILIAR DE SERVICIOS
¿QUE FUTURO ME ESPERA COMO ESPECIALISTA EN MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS?:
QUIZAS PUEDAS TEMER UN POCO POR TU FUTURO DEBIDO AL DESCENSO DE LA ACTIVIDAD RELACIONADA CON LA CONSTRUCCION.PERO ESTO NO DEBE DESANIMARTE,ESTA DISMINUCION DE ACTIVIDAD PROFESIONAL SE HA DADO PRINCIPALMENTE EN LA CONSTRUCCION DE NUEVAS PROMOCIONES,PERO LA ACTIVIDAD DEL MANTENIMIENTO Y REFORMAS DE EDIFICIOS NO SE TIENE PORQUE VER AFECTADA POR ESTE DECLIVE ASOCIADO A LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES.
LOS PROFESIONALES FORMADOSS PARA PODER DESEMPEÑARSE EN CUALQUIER AMBITO DE LAS REPARACIONES Y REFORMAS ESTAN MUY COTIZADOS Y SON ABSORBIDOS RAPIDAMENTE POR UN MERCADO LABORAL QUE SABE PERFECTAMENTE QUE LAS OBRAS DE REHABILITACION Y MANTENIMIENTO DE LAS EDIFICACIONES LEJOS DE DESCENDER SE PREVEE QUE SUFRAN UN REPUNTE,YA QUE MUCHAS DE ESTAS OBRAS SON SUBVENCIONADAS POR LOS AYUNTAMIENTOS Y UN CAMBIO EN LA MENTALIDAD DE LOS NUEVOS COMPRADORES,QUE PIENSAN MAS EN REFORMAR VIVIENDAS Y LOCALES YA EDIFICADOS,QUE ARRIESGARSE EN LA COMPRA DE PROMOCIONES AUN POR CONSTRUIR.
CON EL OBJETO DE FACILITAR LA COMPRENSION,EL USO ,ENTENDIMIENTO Y APLICACION DEL PRESENTE BLOG DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS,
ES PRECISO ACLARAR EN FORMA PREVIA UNA SERIE DE CONCEPTOS TECNICOS QUE SERAN EMPLEADOS EN EL CONTEXTO DEL TEMA DE MANTENIMIENTO.
ASPECTOS PREVIOS AL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS:
EMBARCARSE EN EL PROYECTO DE REFORMAR O MODIFICAR ALGUNA DE LAS PARTES DE UN EDIFICIO,PUEDE SER UNA EXPERIENCIA AGRADABLE O UNA PESADILLA,POR ELLO, ES VITAL COMENZAR CON BUEN PIE Y PLANIFICAR PASO A PASO CADA ACTUACION CONCRETA ,ASI SE GASTARA MENOS DINERO Y SE EJECUTARA CADA MODIFICACION SEGUN LO PREVISTO.
SIEMPRE HAY QUE MEDITAR LAS CONSECUENCIAS Y PLANIFICAR EL TRABAJO A REALIZAR .PARA QUE EL TRABAJO REALIZADO NO SEA DECEPCIONANTE,COSTOSO,E INEFICAZ EN EL TIEMPO.
VALORACION DE LA SITUACION:
EVIDENTEMENTE NO EXISTE UNA VALORACION EXACTA SOBRE EL COSTE EN TIEMPO Y ESFUERZO PARA LLEVAR A CABO UNA REPARACION O UNA MEJORA,PORQUE ELLO DEPENDE DE LAS HABILIDADES PERSONALES DE CADA UNO Y DEL TIEMPO E ILUSION QUE SE APLIQUE.ADEMAS DE LA EXPERIENCIA Y HABILIDAD EN EL USO DE LAS HERRAMIENTAS,ASI COMO LA CANTIDAD DE HORAS O DE DIAS QUE SE DESEAN UTILIZAR PARA TERMINAR EL TRABAJO.
INDEPENDIENTEMENTE DE LAS CAPACIDADES O DE LAS CONDICIONES PERSONALES DE CADA INDIVIDUO,TAMBIEN SE DEBE TENER EN CUENTA OTRO TIPO DE FACTORES COMO EL ESTADO DEL EDIFICIO EN CUESTION O EL NIVEL DE ARREGLO QUE SE QUIERA REALIZAR.
OBJETIVO: REALIZAR UN BUEN TRABAJO.
ES MUY COMPLICADO CONOCER EXACTAMENTE EL TIEMPO QUE SE VA A INVERTIR EN LA REALIZACION DE UN DETERMINADO TRABAJO.ES CIERTO QUE,EN LA MAYORIA DE LAS OCASIONES,SE PUEDE LLEGAR A CALIBRAR CUANTO SE VA A TARDAR EN SOLUCIONAR UN DETERMINADO PROBLEMA,EVIDENTE,SIN EMBARGO NO HAY MANERA DE SABER,POR EJEMPLO SI UNA HUMEDAD ES IRREVERSIBLE ,O QUE SE ESCONDE DETRAS DE UN DESCONCHADO EN UNA PARED.POR ESO,SABEMOS LO QUE SE VA A REALIZAR O LO QUE SE QUIERE CAMBIAR,PERO SE DESCONOCE EL FIN DE LA OBRA O DE LA REPARACION HASTA QUE NO SE COMIENZA Y SE TERMINA.
MUCHAS VECES,ANTES DE EMPEZAR UNA FAENA LO MAS CONVENIENTE ES PONERSE EN LO PEOR.SOLO EN ESTE CASO NO SE SENTIRA FRUSTRADO POR LOS INEVITABLES RETRASOS QUE SE VAN ACUMULANDO PARA SOLUCIONAR UN PROBLEMA SIMPLE ,A PRIMERA VISTA.
IGUALMENTE,AVECES POR QUERER TERMINAR PRONTO LO QUE SE HACE ES UNA CHAPUZA .NO PROCEDA NUNCA DE ESA MANERA,YA QUE TERMINAR UN TRABAJO DEPRISA Y CORRIENDO SIEMPRE ORIGINARA EN EL FUTURO UN NUEVO ARREGLO,QUE CON TODA SEGURIDAD SERA MUCHO MAS COSTOSO.
EVALUACION DEL EDIFICIO ANTES DE PROCEDER A LAS ACCIONES DE MANTENIMIENTO:
SE DEBERAN COMPROBAR LAS PAREDES,SI TIENEN GRIETAS TANTO POR DENTRO COMO POR FUERA;LOS CONDUCTOS,LOS TEJADOS,Y LA EXISTENCIA O NO DE HUMEDADES.
EL AISLAMIENTO ES OTRO DE LOS ELEMENTOS A COMPROBAR ,ASI COMO EL TIPO DE AISLAMIENTO EMPLEADO Y LA GARANTIA DEL MISMO.
NO DEBE OLVIDARSE,SOBRE TODO EL ESTADO DE LAS INSTALACIONES Y SERVICIOS.EN ESTE SENTIDO,EL HECHO DE QUE LOS INTERRUPTORES SEAN ANTIGUOS PUEDE INDUCIR A PENSAR QUE LOS CABLES Y LA INSTALACION ELECTRICA TAMBIEN LO SON,EN ESTOS CASOS,EL ESTADO Y CONDICION DE LOS CABLES QUE RODEAN AL CONTADOR DE LA LUZ ES UNO DE LOS DETALLES MAS SIGNIFICATIVOS PARA SABER EL NIVEL DE ANTIGUEDAD DE LA INSTALACION ELECTRICA,IGUALMENTE,SE DEBE COMPROBAR LA EXISTENCIA DE SUFICIENTES ENCHUFES.LAS TUBERIAS SON OTRO DE LOS PUNTOS FUERTES A COMPROBAR,ES NECESARIO CONOCER EN ESTE EXTREMO DE QUE TIPO SON LAS TUBERIAS Y SI SON MODERNAS,YA QUE SI LAS CAÑERIAS SON DE PLOMO SEGURAMENTE SEA NECESARIO CAMBIARLAS.
LA SEGURIDAD ES OTRO DE LOS PUNTOS A TENER EN CUENTA.EN ESTE CASO,SE DEBERA COMPROBAR SI LAS PUERTAS Y VENTANAS TIENEN BUENOS CIERRES O SI LA PUERTA PRINCIPAL CUENTA CON UN SISTEMA ADECUADO.
EL ULTIMO PUNTO POR COMPROBAR ES EL ESTADO DE LA DECORACION EXTERIOR DEL EDIFICIO,Y SI ESTA CUIDADA O MANTENIDA DE FORMA ADECUADA PARA PROTEGER LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO Y REALZAR LA APARIENCIA EXTERIOR DEL INMUEBLE.
EN EL CASO DE QUE SE COMPRUEBE QUE LA EDIFICACION,DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA ESTRUCTURA O DEL ESQUELETO DEL MISMO,CARECE O POSEE IRREGULARIDADES EN ALGUNOS DE ESTOS EXTREMOS,SERA NECESARIO UNA INTERVENCION PLANIFICADA PARA SOLUCIONAR EL PROBLEMA.
ALGUNOS DE LOS DEFECTOS QUE PUEDE PLANTEAR EL EDIFICIO EN UN ANALISIS EXTERNO SON: REJUNTAR,MANPOSTERIA AGRIETADA,GRIETAS EN LAS PAREDES,HORMIGON DEFECTUOSO,ENLUCIDO DEFECTUOSO,PROBLEMAS DE CIMENTACION,CAMBIO DE SUELOS,PUERTAS CARCOMIDAS,VENTANAS ROTAS,VENTANAS CARCOMIDAS,REPARACIONES EN LAS ESCALERAS,PROBLEMAS DESTACADOS EN EL TEJADO,NECESIDAD DE REPARAR EL TEJADO,TUBERIAS NUEVAS,TRATAMIENTOS CONTRA LAS HUMEDADES,AISLAMIENTO DEFECTUOSO,ARREGLOS EN SEGURIDAD,EN CERRADURAS Y CIERRES,EN ALARMAS O EN PREVENCION CONTRAINCENDIOS,REPARACIONES EN INSTALACIONES ELECTRICAS,EN FONTANERIA,EN DESAGUES,EN CALDERAS,EN CONTROLES DE CALEFACCION O EN SUSTITUCION DE RADIADORES,PREPARACION Y APLICACION DE PINTURAS,Y MEJORAS O SUSTITUCION DE PUERTAS,VENTANAS Y ACRISTALAMIENTOS.
PLANIFICACION DEL TRABAJO:
LA PLANIFICACION PREVIA DEL TRABAJO A REALIZAR ES FUNDAMENTAL PARA QUE EL RESULTADO FINAL SEA EL DESEADO SIN MAS CONTRATIEMPOS QUE LOS PROPIOS DE LA REPARACION.EN ESTA LINEA SE DEBERA TENER EN CUENTA EL TIPO DE ARREGLO QUE SE VA A REALIZAR,EL TIEMPO DE QUE SE DISPONE,EL TIPO DE HERRAMIENTAS A USAR Y EL PROCEDIMIENTO A EJECUTAR;ES DECIR,TENER TODOS LOS CABOS BIEN ATADOS ANTES DE INICIAR EL PROCESO DE REPARACION QUE SE DESEA REALIZAR.
LO ACONSEJABLE ES REALIZAR LOS TRABAJOS EN SESION CONTINUA O EN EL MENOR PERIODO DE TIEMPO POSIBLE ,PARA ABARATAR LOS PRESUPUESTOS.
DEPENDIENDO DEL TIPO DE REPARACION QUE SE HAGA,EL PERIODO DE TERMINACION DE LA MISMA PUEDE VARIAR EN FUNCION DE LA TEMPERATURA O DEL AMBIENTE CALIDO,HUMEDO,O FRIO QUE HAYA.POR EJEMPLO SI PINTAMOS CON BAJAS TEMPERATURAS ESTO PUEDE AFECTAR NEGATIVAMENTE A LA PINTURA Y SU SECADO;TAMPOCO ES BUENA IDEA PINTAR CON POCA LUZ ,YA QUE PUEDE LLEGAR A SER COMPLICADO COMPROBAR CUALES SON LAS ZONAS QUE SE HAN PINTADO Y CUALES NO.
DENTRO DE LA PLANIFICACION DE LA REPARACION ,DEBERA REALIZAR PREVIAMENTE UNA LISTA DE MATERIALES Y EQUIPAMIENTO NECESARIOS PARA EJECUTAR EL ARREGLO EN PERFECTAS CONDICIONES TECNICAS.ESTA CIRCUNSTANCIA PUEDE ACARREAR RETRASOS INESPERADOS POR LA FALTA DE CIERTOS MATERIALES QUE SON IMPRESCINDIBLES PARA EL COMIENZO DEL ARREGLO.SOLAMENTE CUANDO TODO ESTE LISTO PARA EMPEZAR ES CUANDO SE DEBE INICIAR LA REPARACION CORRESPONDIENTE.
PLANIFICAR LAS PRIORIDADES DEL TRABAJO DE MANTENIMIENTO:
AUNQUE EN UN PRIMER MOMENTO NO PAREZCA DESTACADO PLANIFICAR LAS PRIORIDADES DEL TRABAJO,LO CIERTO ES QUE UN BUEN CRONOGRAMA DE TAREAS Y TIEMPOS LE SERVIRA PARA REDUCIR AL MAXIMO LAS MOLESTIAS .EN ESTA LINEA,DEBERA REALIZAR UN PLAN DE TRABAJO POR MEDIO DE UNA LISTA DE LABORES QUE SERA EJECUTADO SEGUN LAS PRIORIDADES EXISTENTES : ALGUNO DE LOS ARREGLOS SERAN URGENTES SI SE TRATA DE CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO O SI EL INVIERNO QUE SE AVECINA REQUIERE UNA PREPARACION PREVIA DE LA MISMA.NO OBSTANTE ,LA PRIMERA CONSIDERACION OBEDECE A UNA CONSECUENCIA LOGICA QUE EVITE TENER QUE RETOMAR ESTADOS ANTERIORES DE TRABAJO POR HABERSE OLVIDADO DE ELLOS.
PLANIFICACION DEL TIEMPO:
OTRO DE LOS ASPECTOS QUE MERECE TENERSE EN CONSIDERACION ES EL TIEMPO QUE SE INVERTIRA EN REALIZAR LA TAREA.LO RECOMENDABLE ES PLANTEARSE UN TIEMPO DE EJECUCION DEL TRABAJO,DE ESTA MANERA SE INCOMODA LO MENOS POSIBLE AL RESTO DEL EDIFICIO Y SE TRABAJA SEGUN UNA PLANIFICACION.
LA PLANIFICACION DEL TRABAJO Y DEL TIEMPO DEPENDE DE LO QUE SE VAYA A REALIZAR Y LA ESTRUCTURA Y DIMENSIONES DEL EDIFICIO.
PLANIFICACION DE LA SECUENCIA DE TRABAJO:
DEBE SER PLANIFICADA DE LA SIGUIENTE FORMA:
*TRABAJO PRIORITARIO:
SE TRATA DE AQUELLAS REPARACIONES URGENTES QUE NECESITA LA VIVIENDA Y QUE SE DEBEN ACOMETER LO ANTES POSIBLE PARA EL BUEN FUNCIONAMIENTO DE LA MISMA . EN ESTE SENTIDO SE DEBE PRESTAR ESPECIAL ATENCION A TODOS LOS DEFECTOS ENCONTRADOS Y QUE SE REFIEREN A LA PROPIA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO : PODREDUMBRES,MANPOSTERIAS INESTABLES,GRIETAS,CARCOMA,CAÑERIAS Y DESAGUES DEFECTUOSOS,MUROS EXTERIORES INESTABLES O TEJADO DEFECTUOSO.
TAMBIEN ES NECESARIO HACER REFERENCIA DENTRO DE LAS REPARACIONES URGENTES A LOS ELEMENTOS DE SEGURIDAD,ASI COMO A LOS PERMISOS MUNICIPALES SI SE DESEA MODIFICAR TABIQUES,REPARAR EL TEJADO O CAMBIAR ALGUNAS VIGAS DE LA CASA.
*TRABAJOS INTERIORES:
SON TODOS AQUELLOS RELACIONADOS CON EL QUEHACER DIARIO DENTRO DE LA VIVIENDA;ES DECIR,FONTANERIA,ELECTRICIDAD,REPARACIONES VARIAS Y DECORACION DE SALAS.
DENTRO DE LOS TRABAJOS DE INTERIOR,DESTACAN : BAJAR TECHOS,CONSTRUIR NUEVAS PAREDES INTERIORES,ELIMINAR TABIQUES,NUEVAS INSTALACIONES DE FONTANERIA Y CALEFACCION ,COLOCACION DE NUEVOS ENCHUFES Y APARATOS VARIOS,AISLAMIENTO DEL SUELO,DOBLES ACRISTALAMIENTOS EN LAS VENTANAS,CAMBIO DE SUELOS,COLOCACION DE NUEVOS ZOCALOS,REVESTIMIENTO DE ARMARIOS,PINTAR TECHOS Y PAREDES,BARNIZAR PIEZAS DE MADFERA,ETC
*TRABAJOS EXTERIORES:
SON TODOS LOS REFERIDOS A LAS LABORES EXTERNAS DEL EDIFICIO,COMO REPARACION DE PAREDES Y MUROS EXTERNOS,COLOCACION DE PUERTAS DE ACCESO Y VENTANAS,O ARREGLOS DIVERSOS EN LA ZONA DEL JARDIN COLOCACION DE PAVIMENTOS O INSTALACION DE ESTANQUES.
*HUMEDADES:
LA HUMEDAD ES UN ELEMENTO QUE SUELE SUBIR DESDE EL SUELO PRODUCIENDO MANCHAS.SI EL MAL NO SE ATAJA A TIEMPO,LA HUMEDAD PUEDE LLEGAR A OCUPAR HASTA UN METRO DE PARED.POR ESTE MOTIVO LAS PAREDES SUELEN CONTAR CON UNA CAPA IMPERMEABLE EMBUTIDA A UNOS TREINTA CENTIMETROS SOBRE EL NIVEL DEL SUELO .ASIMISMO,LOS SUELOS DE CEMENTO LLEVAN INCORPORADA UNA MEMBRANA ANTIHUMEDAD QUE AISLA LAS PAREDES DEL FRIO Y DEL AGUA.EM AMBOS CASOS,ESTOS ELEMENTOS MANTIENEN LA PARED SECA.EN CASO DE QUE UNA DE ESTAS MEMBRANAS FALLE,ES CUANDO SE PRODUCE LA MANCHA Y LA CONSIGUIENTE HUMEDAD.SI EXISTE LA SOSPECHA DE QUE LA PARED TIENE HUMEDADES,SE TIENE QUE COMPROBAR PRIMERO SI SE HA CREADO UN PUENTE DE TIERRA APILADA ENTRE LA CAPA IMPERMEABLE Y EL MURO EXTERIOR.UNA SOLUCION SENCILLA ES APLICAR VARIAS MANOS DE PINTURA ANTIHUMEDAD PARA EVITAR QUE APAREZCAN MANCHAS DE HUMEDAD O HILOS DE HUMEDAD O DE AGUA-
*FILTRACIONES:
SE LLAMA FILTRACION AL AGUA QUE PENETRA DESDE EL EXTERIOR AL INTERIOR DE LA CASA.LOS SINTOMAS DE LAS FILTRACIONES SON MANCHAS EN LAS PAREDES O EN LOS TECHOS,O INCLUSO CERCA DEL MARCO DE LAS VENTANAS,PERO SU ORIGEN PUEDE SER MUY DIVERSO,LLEGANDO A ENCONTRAR LA FUGA DE AGUA A CIERTA DISTANCIA DEL LUGAR DE LA APARICION.NORMALMENTE,EL ASPECTO DE LAS FILTRACIONES TIENDE A EMPEORAR CUANDO EL TIEMPO ES LLUVIOSO O HAY MUCHA HUMEDAD EN EL AMBIENTE.
*CONDENSACION:
EL AIRE FRIO CONTIENE MENOS VAPOR DE AGUA QUE EL AIRE CALIENTE,EN CONSECUENCIA,EL VAPOR SE DEPOSITA EN LAS SUPERFICIES FRIAS EN FORMA DE GOTAS DE AGUA,COMO SUCEDE CON EL VAHO DE LAS VENTANAS EN LAS MAÑANAS FRIAS.LOS SINTOMAS DE LA CONDENSACION SON MANCHAS DE HUMEDAD OCASIONALES EN LAS PAREDES DE LA CASA Y EL MOHO NEGRO.PARA DISTINGUIR SI UNA MANCHA HA SIDO PRODUCIDA POR HUMEDAD O POR CONDENSACION,DEBERA SECAR LA ZONA AFECTADA CON UN SECADOR Y COLOCAR ENCIMA UN TROZO DE CRISTAL SUJETO CON UNAS PUNTAS DE MASILLA;AL CABO DE UNOS DIAS EL CRISTAL TENDRA HUMEDAD EN UNO DE SUS LADOS: SI LA HUMEDAD SE ENCUENTRA EN EL LADO DE LA HABITACION ,SETRATA DE CONDENSACION,PERO SI SE ENCUENTRA EN EL LADO DE LA PARED ES FILTRACION.LA CONDENSACION HA SIDO PRODUCIDA PORQUE LA HABITACION ESTA SIEMPRE FRIA.LA SOLUCION ES CALENTAR LA SALA O AÑADIRLE VENTILACION.
EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO:
SE ENTIENDE POR MANTENIMIENTO LA ACCION O CONJUNTO DE ACCIONES QUE TIENDEN A CONSERVAR ,PRESERVAR O MEJORAR LA INFRAESTRUCTURA E INSTALACIONES DE LA EDIFICACION ,SIN AGREGARLE VALOR ADICIONAL A ESTA.
POR DICHA RAZON,EL MANTENIMIENTO DEBE REALIZARSE AJUSTADO A UN ESTRICTO CONTROL DE COSTOS PARA RACIONALIZAR Y MAXIMIZAR LOS RECURSOS QUE APORTA LA COMUNIDAD.
LA IMPLEMENTACION DE UN PROGRAMA DE MANTENIMIENTO COMIENZA POR LA CREACION DE UNA CONCIENCIA DE LA ORGANIZACION O DIRECCION DEL PLANTEL,QUE DEBE SER ASUMIDA POR LA COMUNIDAD COMO UNA ACTIVIDAD CONTINUA.
PARA IMPLEMENTAR EL PROGRAMA SE COMIENZA POR CONOCER QUE VAMOS A MANTENER ,COMO LO VAMOS A HACER Y CUANDO O CUAL ES LA OPORTUNIDAD MAS PROPICIA PARA HACERLO.PARA FACILITAR ESTAS RESPUESTAS,SE ENTREGAN A CONTINUACION ALGUNAS RECOMENDACIONES PRACTICAS QUE TIENEN RELACION CON EL TEMA.
*OBJETIVO DEL MANTENIMIENTO:
-MITIGAR Y COMBATIR EL DESGASTE Y LA DESTRUCCION TANTO DE LA INFRAESTRUCTURA COMO DE LAS INSTALACIONES.
-RESTAURAR UNA SITUACION A SU FUNCIONAMIENTO ORIGINAL.
-GARANTIZAR UN FUNCIONAMIENTO CONTINUO,CONFIABLE Y SEGURO SIN INTERRUMPIR LOS SERVICIOS QUE SE PRESTAN
-CONTRIBUIR A TENER MENORES COSTOS DE OPERACION
*DIAGNOSTICO PRELIMINAR:
ES FUNDAMENTAL EL CONOCIMIENTO DE LA REALIDAD LOCAL O PARTICULAR DE CADA EDIFICIO EN LO CONCERNIENTE A INFRAESTRUCTURA E INSTALACIONES,DEFINIENDO PREVIAMENTE ACCIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y /O CORRECTIVO.
EXISTE UNA RELACION DIRECTA ENTRE LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCION ,DE LA INFRAESTRUCTURA E INSTALACIONES Y LA NECESIDAD DE SU MANTENIMIENTO.CUANTO PEOR SEA LA CALIDAD DE LO EDIFICADO MEJOR TENDRA QUE SER EL PROGRAMA DE REVISIONES A REALIZAR PARA SU DIAGNOSTICO Y POSTERIOR PROGRAMA DE MANTENIMIENTO.
TAMBIEN HAY UNA RELACION DIRECTA ENTRE LA MAYOR ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION Y LA NECESIDAD DE SU MANTENIMIENTO:MIENTRAS MAS ANTIGUO SEA LO EDIFICADO,EL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO SERA MAS ACUCIOSO Y MAS FRECUENTE LA PERIODICIDAD DE LAS ACCIONES DESTINADAS A EL.
EL DIAGNOSTICO DE LA SITUACION DE INFRAESTRUCTURA E INSTALACIONES DEL EDIFICIO DEBE CONTEMPLAR UN REGISTRO EXACTO DE LOS SIGNOS DE DETERIORO DE CADA UNA DE SUS PARTES.SE RECOMIENDA QUE ESTOS DATOS SE AGRUPEN POR COMPONENTES.ESTE REPORTE DE INSPECCION PROPORCIONARA LA BASE PARA PROGRAMAR LAS ACTIVIDADES,TANTO PREVENTIVAS COMO CORRECTIVAS DEL EDIFICIO.SE RECOMIENDA DEFINIR PARAMETROS SIMPLES EN FUNCION DEL GRADO ESTIMADO DE DESGASTE DEL COMPONENTE Y SU COSTO DE MANTENIMIENTO Y LA EQUIVALENCIA PORCENTUAL RESPECTO A SU VALOR DE REPOSICION TALES COMO:
-Grado 1: el costo fijo permanente de una actividad de mantenimiento mínimo básico, pero
indispensable, del componente y los materiales que lo constituyen.
Ejemplo: aseo integral de un pavimento.
-Grado 2:
valor de la reposición del componente.
Ejemplo: reparación superficial de parte de un pavimento.
-Grado 3:
valor de la reposición del componente.
Ejemplo: reparación superficial y de base de parte de un pavimento.
-Grado 4:
componente.
Ejemplo: reposición total de un pavimento.
*DIAGNOSTICO PRELIMINAR SE COMPONE DE:
-Conocimiento de la realidad local.
-Registro exacto de los signos de deterioro.
-Clasificación y tipificación de grados de deterioro.
-Priorización de las necesidades de mantenimiento.
-Valorización de dichas necesidades.
-Formulación de un programa de mantenimiento.
¿QUE ES LO QUE SE PIERDE AL NO ACOGERSE AL MANTENIMIENTO PREVENTIVO?:
*SIN EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO :
HAY TENDENCIA AL DESORDEN EN LA OPERATIVA HACIENDOLA MENOS EFICIENTE ,SEGURA Y CONFIABLE.
-HAY MENORES EXPECTATIVAS DE RACIONALIZAR LOS RECURSOS DE OPERACION ,NO SE CONTRIBUYE A LA PRODUCTIVIDAD DEL EDIFICIO
-SE AGOTA ANTICIPADAMENTE LA VIDA UTIL DE LOS COMPONENTES DE LA INFRAESTRUCTURA,DILAPIDANDO ASI RECURSOS ESCASOS
*CON UN MANTENIMIENTO PREVENTIVO:
-SE HACEN ORGANIZADAMENTE LAS COSAS,LO QUE PERMITE UNA OPERACION MAS EFICIENTE,SEGURA Y CONFIABLE.
-SE PROYECTA Y TRANSMITE UNA IMAGEN Y CONCIENCIA DE ORDEN ,DISCIPLINA Y ORGANIZACION,LO QUE MARCA TENDENCIAS Y CONDUCTAS.
-GENERA ECONOMIA EN COSTOS Y PRESUPUESTOS DE OPERACION,LIBERANDO RECURSOS , AUMENTANDO LA PRODUCTIVIDAD DEL EDIFICIO
COMO PAUTA GENERAL DE REFERENCIA,LAS GUIAS DE MANTENIMIENTO SEÑALARAN LA FRECUENCIA DE LOS TRABAJOS A EFECTUAR.LAS CARACTERISTICAS PARTICULARES DE CADA EDIFICIO ,Y NO DEBE OLVIDARSE EL PLANTEAMIENTO INTEGRAL DEL MANTENIMIENTO PREVENTIVO ,NO SOLO DEBE ATENDER A LOS CONCEPTOS BASICOS QUE LO INTEGRAN ,SINO TAMBIEN AQUELLAS OTRAS ACTIVIDADES QUE LO COMPLEMENTAN.
EL PLAN (ANUAL,MENSUAL,SEMANAL Y DIARIO) DE TRABAJO SERA UN REQUISITO PARA GARANTIZAR LA PROLONGACION DE LA VIDA DE LA INFRAESTRUCTURA E INSTALACIONES DEL EDIFICIO,Y OBVIAMENTE ,LA ATENCION A TIEMPO DE CUALQUIER SIGNO DE DETERIORO.
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